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일본 지방 땅값이 30년 만에 버블기 수준을 되찾은 곳이 나왔는데 도쿄가 아니다. 홋카이도 치토세와 구마모토 기쿠요초, 둘 다 반도체 클러스터가 들어간 자리다. "땅값이 떨어지지 않는 곳, 아니면 올라가는 곳들은 전부 다 기업을 끼고 있다"는 것이 이 편의 한 문장 결론이다.

핵심 포인트

• 버블기 땅값을 되찾은 곳은 도쿄가 아니다. 도쿄 미나토구는 고점의 절반도 회복하지 못했는데 홋카이도 치토세와 구마모토 기쿠요초는 되찾았다.
• 두 곳 다 반도체 회사가 들어간 자리다. 치토세에는 라피더스, 기쿠요초에는 TSMC와 소니·덴소가 합작한 JASM이 있다.
• 맨땅이 아니었다. 기쿠요초에는 원래 소니와 도쿄일렉트론, 덴소 공장이 있었다. 논밭에 건물 하나 짓고 발전을 기대하는 방식과 정반대다.
• TSMC는 팔 곳이 정해져야 움직인다. 일본 정부가 첨단 공정을 요청했을 땐 응하지 않다가, 소니가 자기 쓸 물량을 만들어 달라고 하자 들어갔다.
• 공통점이 네 가지다. 기존 산업단지, 10위권 대학과 부속병원, 원전과 재생에너지, 풍부한 용수. 원전은 바람과 햇빛에 따라 오르내리는 발전량을 받친다.
• 한국은 그 조건이 전부 서울에 있다. 세계 250대 병원 중 한국이 16개인데 13개가 서울이다. 일본은 15개 중 도쿄권이 7개다.
• 처방은 본사 이전이 아니라 산업단지다. 지방 소멸 자체는 못 막으니 거점 도시를 만들고 교통망으로 잇는다. 기업이 있어야 대학도 병원도 산다.

주요 숫자

"땅값이 안 떨어지는 곳은 전부 기업을 끼고 있다." 이 방송의 한 문장 결론이다. "논밭 앞에 건물 하나 달랑." 클러스터 없이 시설만 지은 지역 개발에 대한 평가다. "닭이 먼저냐 달걀이 먼저냐." 선후는 불분명해도 기업과 대학, 병원이 같이 간다는 건 확실하다는 정리.

"지하철 들어온다"를 보고 땅을 사면 발표에서 착공까지 10년이 묶인다. 김종율은 호재 말고 정주 인구(그 지역에 실제로 살고 있는 사람)가 늘어나는 걸 보고 뒷단에서 사라고 말한다. 땅값이 단계마다 고르게 오르지 않고 착공 이후에 붙기 때문이다. 유통사에서 점포 낼 자리를 찍던 경력이 그대로 기준이 된다.

핵심 포인트

• 철도는 발표부터가 길다. 국가철도망 계획 발표 뒤 예타가 언제 끝날지 알 수 없고, 기본·실시계획과 환경영향평가에만 5년이 간다. 그다음이 발주다. 선반영을 따지다 보면 "엄마 뱃속에서 땅을 사야" 하는 계산이 나온다.
• 땅값은 용도가 아니라 지금 무엇이 서 있느냐로 읽는다. 수도권 녹지 기준 공장·창고면 평당 200~300만 원, 음식점이 생기면 500만 원, 정주 1만 세대를 넘기면 1천만 원이다. 스타벅스 드라이브스루가 출점할 수 있는 구간이 그 언저리다.
• 맨 위는 배후 수요에 차량 통행까지 붙은 자리다. 대왕판교로가 평당 2,500만~3천만 원 한다. 녹지 지역인데도 그렇다.
• 순서를 눈으로 확인한 사례. 화성 우정읍 조암리는 고속도로 나들목이 뚫린 뒤 공장이 크게 늘었고, 그 나들목으로 가는 길가에 편의점과 식당이 붙으면서 값이 올라갔다.
• 도로에 붙어도 못 쓰는 땅이 있다. 앞에 완충녹지(도로와 옆 땅 사이에 띠처럼 두는 녹지)가 깔리면 점용 허가가 안 나 진출입이 막힌다. 사실상 맹지다. 그 도로의 목적이 동서로 빨리 지나가는 것이면 인접 땅을 개발시킬 의도가 애초에 없었던 것이다.
• 역이 생겨도 개발이 안 되는 곳. 당진 합덕은 2010년에도 2015년에도 역세권 개발 기사가 났지만 공사비가 올라 사업성이 안 나온다. 화자의 표현으로 "논밭 역세권"이다.
• 확인은 전화로 한다. 사업시행자에게 보상 업무가 어디까지 왔는지 묻고 "보상 사무소를 개소했다"는 답을 받으면 사실상 확정으로 본다. 정치인의 착공 예고와는 다르다 — 신안산선은 2006년 예고가 2019년 착공으로 13년 밀렸다.
• 임차인이 땅값을 만든다. 아산에서는 평당 350만 원에 산 녹지에 버거킹 드라이브스루를 넣었다(땅 13.5억, 건축 6.8억, 70%가 대출). 배달은 임대인에게 손해다 — 매장 매출에는 8%, 배달에는 2%만 임대료로 붙는다.

주요 숫자

"땅값은 2차 함수로 오른다." 앞단은 길고 평평하고 착공 이후 뒷단에서 급격히 붙는다. "논밭 역세권." 역은 생겼는데 사업성이 없어 개발이 안 되는 상태. "정답을 대입하는 걸로 보이니까 문제 풀이가 없다." 사례가 쉬워 보이는 이유를 진행자가 정리한 말.

SK하이닉스 용인 공장이 내년 양산에 들어가고 삼성은 아래쪽 부지 토지보상 단계다. 그런데 김시덕은 용인에서 일한다고 용인에 집을 살 이유가 있느냐고 묻는다. 터널 하나만 뚫으면 동탄2가 바로 옆이고 거기에는 병원과 KTX·SRT가 이미 있다. 클러스터 자체의 병목으로는 전기가 아니라 물을 꼽는다.

핵심 포인트

• 출발점은 질문 하나다. 용인에서 일하니까 용인의 발전을 위해 용인에 집을 사겠느냐는 것이다. 공장이 서는 자리와 그 사람들이 집을 고르는 자리는 다르다.
• 그래서 용인 쪽은 지금 들어갈 자리가 아니라고 본다. 미분양이라 한숨 단지로 불리던 한숲시티가 클러스터 발표 뒤 완판됐는데, SK 공장이 내년 양산이라는 시점에 그는 "이제 사시면 안 된다"고 말한다.
• 거리는 비슷하고 사이가 다르다. 클러스터에서 용인시청까지 12.78km인데 중간이 농지뿐이라 도시가 이어붙지 않았다. 동탄2까지는 16km인데 병원과 상권, KTX·SRT가 붙는다.
• 공약집이 그걸 보여준다. 동탄 쪽 국회의원 공약집에 동탄에서 반도체 산업단지로 가는 길이 지역 경제 성장을 이끈다고 적혀 있는데, 그 산업단지는 용인에 있다.
• 판교에서 겪은 일이다. 판교 기업 직장인은 분당이 비싸 못 산다. 그래서 경강선을 따라 여주·이천이 커졌고, 신분당선에서는 서울 젊은이가 판교로 내려오는 역방향 통근까지 생겼다.
• 확산은 면이 아니라 점이다. 봉담이 나왔다가 비고, 향남이 나왔다가 비고, 평택 안중이 나오는 식이다. 나들목과 철도역이 거점을 만들고 그 사이는 끝까지 애매하다.
• 철도는 등급을 나눠 읽는다. 경기도 철도기본계획은 참고용이고 국가계획에 들어가야 논의가 시작된다. 민자 적격성은 국토부가 해도 좋다고 한 것일 뿐 국토부가 지어 준다는 뜻이 아니다 — 서부선 20년째, 위례신사선 16년째다.
• 전기는 묻으면 된다. 지중화나 SMR, 열병합으로 풀 수 있다. 다만 그는 되묻는다 — 반도체 클러스터를 환영하시는데 "그 옆에 만약에 SMR 오면 환영하실 거냐".
• 물은 만들 데가 없다. 팔당도 대청호도 한계인데 반도체와 데이터센터는 물을 많이 쓴다. 광양만권은 제철·석유화학에 쓸 물을 섬진강에서 끌어가 하동의 농업과 어업이 위기다. 결국 농업을 포기할 수 있느냐로 간다.

주요 숫자

"용인에서 일하니까 용인의 발전을 위해 용인에 집을 산다고 생각할까요." 시 단위 사고를 깨는 질문이다. "전기는 차라리 지중화시키면 됩니다. 근데 물은 진짜 문제다, 어디서 만들 데가 없다." 병목의 순서를 뒤집는 대목이다. "데이터센터만 가져오면 된다고 말하는 사람들은 소음에 가깝다." 유치 구호에 대한 평가다.

부동산 세금을 깎아주는 기준이 몇 채 가졌느냐에서 그 집에 사느냐로 바뀐다. 종합부동산세 기본공제는 거주하는 1세대 1주택만 12억에서 14억 원으로 오르고 살지 않으면 9억 원이다. 장특공제(장기보유 특별공제 — 오래 가진 집을 팔 때 차익에서 빼주는 금액)도 보유분이 없어지고 거주분만 남는다.

핵심 포인트

• 거주분만 남는다. 지금은 보유 연 4%에 거주 연 4%로 10년에 80%를 빼줬다. 앞으로는 보유분이 없어지고 거주분이 연 8%가 된다. 살지 않고 10년을 버틴 사람은 공제가 사실상 사라진다.
• 공제에 한도가 생겼다. 2028년 20억 원, 그다음 해 10억 원으로 조인다. 팔 사람은 일찍 팔수록 유리하다.
• 종부세 기본공제. 거주하는 1세대 1주택은 12억에서 14억 원으로 오르고, 살지 않으면 9억 원으로 떨어진다. 비거주 1주택이 부부 공동명의와 같은 칸으로 밀려난다.
• 공정시장가액비율(과세표준을 낮춰 잡아주는 비율)이 60%에서 70%로. 공시가격은 건강보험료·기초연금과 엮여 있어 그대로 둔다.
• 주택 수를 버리고 가액으로 간다. 2028년부터 1주택·2주택·3주택 세율 구분이 사라져 40억짜리 한 채와 20억짜리 두 채가 같아진다.
• 시가 20억까지는 종부세가 없다. 종전 17억에서 넓어졌고, 32억 원 정도까지는 오히려 부담이 줄어든다. 그 위로 세율 구간이 올라가며 늘어난다.
• 못 사는 사정은 3년까지만. 취학·직장·질병·해외·부모 봉양은 거주로 쳐주되 최장 3년이다. 손주 돌봄은 목록에 없고, 재건축은 공사 기간의 절반만 인정한다.
• 소급이 쟁점이다. 진행자는 제도를 믿고 산 사람에게 소급 적용하면 신뢰 보호가 깨진다고 반박하고, 윤태화는 양도 시점 기준이라는 규정을 들면서도 입법으로 바꿀 수 있는 의지의 문제라고 인정한다.

주요 숫자

"세금이 증가하는 정상화도 있고 감소하는 정상화도 있어요." 개편안을 요약하는 말이다. "이제는 거주해야 빼 주는 거죠." 종부세 기본공제 기준이 바뀐 지점이다. "이렇게 세법의 근본을 흔드는 거가 더 문제가 아닌가 하는 거예요." 소급 적용을 두고 진행자가 한 반박이다.

서울은 집값에 비해 임대료가 비정상적으로 싸다. 임대로 수익이 안 나오니 매매차익으로만 뽑아야 하고, 그래서 시장이 늘 우상향을 상상해야 굴러간다. 이관옥 교수는 여기에 높은 거래세가 겹쳐 매물이 안 나오는 것을 문제로 보고, 처방으로 보유세 인상이 아니라 거래세 인하와 전세 축소를 든다.

핵심 포인트

• 서울은 이상한 조합이다. 집값을 소득으로 나눈 값(PIR, 중위 가격 나누기 중위 소득)이 약 12인데 — 한 푼도 안 쓰고 12년, 현실적으로 36년 — 월세 부담은 소득의 30% 아래다.
• 서울 밖은 정반대다. 부산·대구·광주·울산·대전은 아시아태평양 자료에서 마닐라나 호치민보다도 저렴한 구간에 있다.
• 임대에서 못 뽑으면 차익으로 뽑는다. 그래서 값이 계속 오른다는 전제 위에서만 성립하고, 전제가 깨지면 다 같이 무너진다.
• 전세는 사금융 레버리지다. 보증금을 끼고 적은 돈으로 사는 갭투자를 가능하게 한다. 없어지면 그 수요가 줄거나 더 싼 아파트·빌라로 흩어질 것으로 본다. 다만 월세 전환은 하루아침이 아니라 점진적이라는 단서를 단다.
• 전세가 공급을 떠받쳤다는 반론도 나온다. 진행자는 전세라는 대체 수요가 있었기에 미분양 걱정 없이 아파트를 지을 수 있었다고 짚는다.
• 1주택인데 실거주를 안 하면 다르게 본다. 갭투자로 사두고 본인은 전세를 사는 것을 콜옵션(나중에 정해진 값에 살 수 있는 권리)을 선점한 것으로 보고, 그 대가로 세금을 더 내는 게 맞다고 본다. 그 사람이 잘못했다는 뜻은 아니라고 못 박는다.
• 필터링(윗집이 비어야 아랫사람이 올라가는 순환)이 멈추면 공급도 멈춘다. 새 아파트가 생기면 1등이 그리로 가고 2등이 그 집으로 올라오는 순환인데, 거래세가 높아 거래가 없으면 사다리 전체가 선다. 거래를 늘리는 게 곧 공급이라는 주장이다.
• 양도세는 한국이 후한 편이다. 1가구 1주택 비과세가 12억까지인데 미국은 50만 달러(약 7억 5천만 원)까지다. 그래도 락인(세금 때문에 못 팔고 묶이는 것)이 생기는 건 장기보유 공제를 온전히 받으려면 10년을 기다려야 하기 때문이다.

주요 숫자

"필터링." 새 아파트가 생기면 1등이 옮겨가고 2등이 1등 집으로 올라오는 순환이다. 거래가 멈추면 이 사다리가 통째로 정지한다. "눈높이가 한 뼘씩 낮아진다." 보유세가 오르면 매수자가 한 단계 아래 집으로 내려가는 효과를 가리킨다.

한국 보유세가 선진국의 3분의 1이라는 말을 세율이 아니라 같은 집을 각 도시 세제에 넣어 확인했다. 서울 아파트 실거래가를 뉴욕·LA·도쿄·런던·싱가포르 세제에 그대로 대입한 것이다. 서울 1주택은 확실히 낮은데 격차는 고가 주택이 아니라 중위 주택에서 가장 크고, 다주택으로 가면 반대로 서울이 가장 무겁다.

핵심 포인트

• 방법. 2025년 국토교통부 실거래가로 서울 아파트 중위 10억 5천만 원, 상위 25% 15억 5천만 원, 상위 10% 23억 원을 잘라 그 값 그대로 각 도시 세제에 넣었다. 감면은 넣지 않은 1주택 실거주 기준이다.
• 1주택 결과. 서울 23억 원짜리는 481만 원인데 뉴욕은 1천만 원을 넘고 LA는 1,700만 원을 넘는다. 중위 10억 5천만 원은 재산세만 100만 원대다.
• 격차는 중위에서 더 크다. 상위 10%는 LA 대비 약 네 배 차이인데 중위는 여덟 배다. 다른 도시에는 비쌀수록 세율이 오르는 누진이 없기 때문이다.
• 다주택 중과는 한국만 한다. 미국에서는 두세 채를 다주택으로 치지도 않는다. 대신 본인이 사는 집이 아닌 주택의 양도차익에는 세금을 무겁게 매긴다.
• 세금의 성격이 다르다. 뉴욕·LA는 세수의 40% 이상이 보유세에서 나와 치안과 학교를 돌린다(도쿄는 28%). 낸 만큼 서비스를 받는 응익 성격이고, 한국 종부세는 능력에 따라 걷는 응능 쪽이다.
• 런던은 세입자가 낸다. 집주인이 아니라 그 집에 사는 사람이 내는 구조라 재산세라기보다 서비스 요금에 가깝다.
• 싱가포르의 칼은 취득세다. 추가 취득에 외국인 60%, 2주택 20%, 3주택 30%를 더 붙인다. 보유세 자체는 한국보다 낮아 진행자 표현으로 "데코레이션"에 가깝다.
• LA 방식의 부작용. 취득가 기준이라 오래 산 노인이 옆집 젊은 가구보다 훨씬 적게 내고, 이사하면 세금이 오르니 아무도 안 움직인다. 캘리포니아에서 세대 간 불공평 문제로 논란이 되고 있다.

주요 숫자

"애플 투 애플로 보자." 세율이 아니라 같은 집을 각 도시 세제에 넣어보는 방법론이다. "싱가포르의 칼은 취득세에 있고 보유세는 데코레이션." 진행자의 정리다. "락인 효과." LA에서 이사 가면 세금이 오르니 아무도 안 움직이는 현상을 가리킨다.

장특공제(집을 오래 보유하면 양도소득세를 깎아주는 제도)를 손보는 방향은 정해졌다. 거주 없이 갖고만 있던 기간의 공제를 줄이고 실제로 산 기간은 남긴다. 업계 시뮬레이션으로는 양도차익 30억 원 주택의 양도세가 4억 6천만 원에서 8억 원으로 오른다. 수위는 7월 세제개편안에 나온다.

핵심 포인트

• 손대는 곳은 표 2다. 소득세법에 표가 둘인데, 일반 보유(표 1)는 10년 이상 20%·15년 이상 30%이고 1주택 예외(표 2)는 보유 40%에 거주 40%를 더해 최대 80%까지 간다.
• 정부 논리. 거주가 아니라 돈을 벌려고 산 집에 오래 보유했다는 이유만으로 깎아주는 것이 과하다는 것이다. 양도차익이 30억~40억 원인 집의 세금이 7억~8억 원에 그치는 건 혜택이 크다고 본다.
• 시뮬레이션. 보유를 거주 기간만큼만 인정하면 2년 거주·10년 보유의 공제율이 48%에서 16%로 떨어진다. 10년 전 10억 원에 사서 40억 원에 판 집이면 세금이 4억 6천만 원에서 8억 원쯤이 된다.
• 거주 공제를 너무 올리면 역효과. 부산에 살면서 강남 집을 가진 사람이 공제를 받으려 서울로 올라와 실거주할 수 있다. 지방을 배려한다는 정책 취지가 무너진다는 것이다.
• 예외 사유의 힌트는 이미 있다. 시행규칙은 학교 취학, 직장 변경, 1년 이상의 치료·요양, 자녀 학교폭력 전학 네 가지를 일시적 2주택 예외로 인정한다. 비슷한 목록이 검토되는 것으로 취재됐다.
• 인정 여부는 다툼으로 간다. 세무당국이 사유를 안 받아주면 조세심판원으로 가고, 거기서 지면 법원까지 가야 한다. 심판원 판단은 전문성이 인정돼 소송에서 뒤집기가 만만치 않다.
• 해외는 공제가 아니라 세율을 깎는다. 미국은 양도차익 50만 달러(약 7억 4천만 원)까지 아예 안 물리고, 뉴욕주는 1년이 넘으면 최고세율이 37%에서 20%로, 일본은 5년이 넘으면 40%에서 20%로 내려간다.
• 독일은 우리와 닮았다. 10년 이상 보유하고 2년 이상 실거주하면 아예 비과세다. 장기 보유와 거주에 혜택을 주는 제도 자체는 어느 나라나 갖고 있다.

주요 숫자

"표 1과 표 2." 소득세법 95조 본문에 붙은 두 표다. 규칙이 아니라 법에 표가 그대로 들어 있다. "디퍼." 미국 1031 익스체인지는 양도세를 면제하는 게 아니라 뒤로 미루는 제도다.

자금조달계획서(매수 자금을 어디서 마련했는지 적어 내는 서류)는 구청에서 끝나지 않는다. 유관기관 통보의 85%가 국세청이고, 국세청은 적어 낸 항목의 출처를 한 단계씩 거슬러 올라간다. 전세보증금 8억 원을 따라가다 신혼 때 양가에서 받은 4억 원에 걸리는 식이다. 증여세는 세무서가 안 날부터 1년이라 오래됐다고 안심할 수 없다.

핵심 포인트

• 1차 관문과 그다음은 다르다. 시군구청과 부동산원은 적어 낸 자금의 형태가 맞는지만 본다. 통보가 국세청으로 넘어가면 그때부터 출처를 되짚는 새 게임이 시작된다.
• 되짚는 방식. 전세보증금 8억 원은 어디서 났는지, 주식 판 5억 원의 시드머니는 어디서 났는지를 묻는다. 신혼 때 양가에서 받은 돈이 그 자리에서 드러난다.
• 속도가 빨라졌다. 잔금을 치르고 2주 만에 소명 요청이 나온 사례가 있다. 시군구청이나 부동산원이 찜찜하면 바로 유관기관에 통보한다.
• 매수자만 보는 게 아니다. 매도자에게도 왜 그 값에 팔았는지 조사가 나간다. 계좌는 엑셀로 정리해 내면 조작 가능성을 이유로 통장 사본을 다시 요구하기도 한다.
• 증여세 제척기간(세금을 매길 수 있는 기한)은 셋이다. 통상 10년, 부정하면 15년, 그리고 세무서가 안 날부터 1년이다. 마지막 조항 때문에 시효로 빠져나가기 어렵다.
• 한 번 통과해도 끝이 아니다. 2021년에 아버지에게 40억 원을 빌려 2년 뒤 조사를 넘긴 사례가 있는데, 이자를 끊자 다시 문제가 됐다. 차용은 이자를 실제로 계속 내야 인정된다.
• 다음 표적은 사업자 대출이다. 국세청장이 조사하겠다고 밝혔고, 법인세와 종합소득세 신고가 끝나는 하반기부터 사업자 대출을 받은 사람이 최근에 집을 샀는지 훑을 것으로 본다.
• 농지도 통로가 된다. 농지 대출에는 DSR(소득 대비 원리금 상환 비율) 규제가 없어 최대한 당겨 다른 부동산을 사는 데 쓰는 경우가 있다. 그래서 실제로 농사를 짓지 않는 사람에 대한 제재가 예상된다.

주요 숫자

"초대장." 취득 자금 소명 요구서다. 꼼꼼히 써도 거의 100% 날아온다는 뜻으로 쓴다. "빈 공간." 소득과 소비, 자산을 더하고 빼서 설명되지 않는 금액이고 조사는 이 자리를 찾는 일이다. "혼인신고 전에 손도 잡지 말라는 얘기." 허가 전 어떤 약정도 하지 말라는 규정을 진행자가 이렇게 받아친다.

다주택자 양도소득세 중과가 5월 9일부터 되살아난다(5월 8일까지 토지거래허가를 신청한 건은 유예). 방송의 사례는 선산에 있던 낡은 시골집 하나를 몰라 비과세로 알고 350만 원을 신고했다가 가산세까지 7억 5천만 원을 맞은 경우다. 지금 집주인 앞에는 버티기·매도·자녀 양도·증여 네 갈래가 있고 걸림돌이 저마다 다르다.

핵심 포인트

• 상속주택은 한 채만 빠진다. 일시적 1세대 2주택에서 상속주택을 받으면 주택 수에서 빠지는데, 선순위 상속주택일 때만 그렇다. 여러 채를 받으면 나머지는 일반 주택과 똑같이 센다.
• 결과는 비과세에서 3주택 중과로. 여기에 장기보유특별공제(오래 갖고 있으면 양도세를 깎아주는 제도)까지 0%가 되면서 세금이 7억 5천만 원이 됐다.
• 세무사가 쓰는 방법. 상속세 결정내역서로 부동산 목록을 받고 임야까지 항공사진을 본다. 건물이 없는데 주택분 재산세가 나오는 곳이 실마리다.
• 양포 세무사. 양도세 상담을 포기한 세무사를 부르는 말이다. 못 해서가 아니라 복잡하고 책임이 큰데 수임료는 낮기 때문이라는 설명이다.
• 토지거래허가 실무가 밀린다. 3~4일이면 나오던 허가가 지금은 15일을 꽉 채운다. 현장에 서류가 쌓여 있고 담당자도 정신이 없다.
• 자녀에게 저가로 넘길 때. 세법이 인정하는 범위까지 깎아줄 수 있지만 매매는 실거주 요건이 붙어, 지분을 여러 자녀에게 쪼개면 그 사람들이 같은 집에 모여 살아야 하는 계산이 나온다.
• 증여는 취득세가 벽이다. 다주택자가 주면 받는 사람 취득세가 국민주택 규모 이하 12.4%, 넘으면 13.4%다. 10억 원짜리면 1억 3,400만 원이다. 받는 사람이 무주택이어도 주는 쪽이 다주택이라는 이유로 중과된다.
• 빌려주면 이자를 실제로 내야 한다. 세법상 이자율은 4.6%라 30억 원을 빌리면 연 1억 3,800만 원이다. 자녀 소득이 그에 못 미치면 차용증(빌린 사실을 적은 문서)을 써도 인정받기 어렵다.
• 다음은 보유세다. 공정시장가액비율(공시가격 중 세금 계산에 쓰는 비율)은 시행령이라 바로 바꿀 수 있다 — 지금 60%인데 문재인 정부 때 95%까지 갔다. 정작 커진 건 서울 재산세로, 1~2조 원이던 것이 7조 원대다.
• 상속과 비교하면 순서가 바뀐다. 상속세 최고세율 50%, 다주택 양도세 최고 부담 82.5%다. 그래서 고령 자산가는 안 팔리면 그냥 상속으로 넘기겠다고 한다.

주요 숫자

"세무사 세 명에게 물어봐라. 한 명이라도 비과세가 아니라 그러면 진짜 의심을 해 봐야 된다." "안 팔리면 그냥 상속이에요." 고령 자산가의 선택을 설명하는 말이다. "자금이 어디로 이동한다는 건 우리의 머릿속에만 있는 거지." 주식과 부동산 사이 자금 이동론에 대한 정리다.

아파트는 선분양대금으로, 빌라는 전세보증금으로 짓는다. 그래서 공급을 늘리려 할수록 가계부채가 같이 불어난다. 시행사가 제 돈을 3%만 넣는 구조가 그 사슬의 출발점이다.

핵심 포인트

• 셋 중 하나는 버려야 한다. 금융안정·주거안정·재정부담 최소화는 함께 못 잡는다. 한국은 재정을 아끼며 금융안정을 계속 내줬다.
• 전세가 부족하면 공공임대 대신 전세대출을 늘렸다. 그 패턴이 쌓인 결과가 가계신용 2천조원이다.

• 자기자본 3%. 1천억원 사업에 30억원만 넣는다. 미국 디벨로퍼는 30%, 일본은 37%를 직접 넣는다.
• 한 번도 줄지 않았다. 가계신용은 23년 사이 4.3배, 전세대출은 2012년 25조원에서 167조원이 됐다.
• 정책대출에는 금리 인상이 안 닿는다. 장기 고정금리라 이미 주택담보대출의 30% 가까이가 통화정책 밖에 있다.
• 부동산PF는 두 번 터졌다. 2011년 저축은행 사태에 27조원이 들어갔고, 2022년 레고랜드 사태는 단기자금시장에 뱅크런을 냈다.
• 정책이 보는 곳이 좁다. 서초·강남·송파 아파트는 서울 재고의 11%, 그중 신축은 2.5%인데 논의는 거기 쏠려 있다.
• 대안은 기관이 빌리는 구조다. 개인이 대출 주체면 집값 기대가 꺾일 때 분양이 막혀 공급 진폭이 커진다.

주요 숫자

부동산PF는 급성 심근경색이다.

서울 도심에 2031년까지 63빌딩 20채 분량의 오피스가 들어선다. 서울시가 용적률을 300~400%대에서 1,000%대로 올려준 결과인데, 같은 서울의 강남 재건축 아파트는 250%에 묶여 있다.

핵심 포인트

• 물량이 한 번에 몰린다. 최근 5년간 CBD 대형 오피스 공급은 거의 없다가 2031년까지 100만 평이 새로 생긴다.
• 값은 먼저 반응했다. 매매가격 지수는 2022년 이후 멈춰 있고, 렌트프리가 2~3개월에서 5개월까지 늘며 실질임대료는 마이너스로 돌아섰다.
• 대가는 공개공지 약 30%다. 재건축이 늘어난 용적률의 절반을 임대주택으로 내놓는 것과 성격이 다르다.

• 뉴욕은 조건을 걸었다. 연면적 25% 이상을 저렴 주택으로 채워야 재산세를 깎아 주고, 맨해튼에서 약 30만 평이 주거로 바뀌는 중이다.
• 한국은 난이도가 다르다. 바닥난방과 환기 기준, 낡은 건물에 페널티가 없는 전기요금, 낮은 재산세, 사라진 임대사업자 제도가 걸린다.
• 반론이 정면으로 선다. 주거지역 용적률을 풀면 원룸·고시원 거주자가 갈 곳을 잃는다는 지적에 이 편은 결론을 내지 않는다.

주요 숫자

63빌딩이 5만 평이면 20개 생기는 거예요.

거론된 후보지는 방사청·군인아파트·장교숙소 5단지로 약 20만 제곱미터다. 특별법이 공원 외 용도를 막고 있어 법을 고쳐야 하고, 고쳐도 오염토 정화 때문에 착공은 2031~2032년이다.

핵심 포인트

• 2007년 특별법이 못박았다. 이 땅은 공원으로만 쓰고 다른 목적으로 처분하거나 용도를 바꾸지 않는다고 정해져 있다.
• 후보지 셋은 이미 반환된 땅이다. 방사청 9만5천, 군인아파트 4만5천, 장교숙소 5단지 5만 제곱미터다.
• 본체 부지 반환은 30%에 그친다. 240만 제곱미터 중 약 70만만 돌려받았고 나머지는 아직 미군기지다.
• 규모 계산이 갈린다. 2021년 개정안 예시는 8만 가구, 장순원 자체 계산은 2만~3만 가구다.

• 정화가 시간표를 쥔다. 통상 3~5년인데 유엔사 부지는 17년, 캠프킴은 6년째 끝나지 않았다.
• 「청년」이라는 이름에 의문이 붙는다. 여기 채우면 다른 지역 청년주택이 줄어 전체로는 일반 공급과 다를 게 없다는 지적이다.

주요 숫자

1cm도 타협할 수 없다.

사선 규제를 풀어 한 층 바닥을 3.5미터 넓혀 주고 다가구를 4층까지 짓게 했다. 그런데 빌라값이 오르지 않는다는 근본 원인은 그대로라, 겨냥할 매수자층이 마땅치 않다는 것이 이 편의 결론이다.

핵심 포인트

• 착공이 10년 평균의 25%다. 서울 주택 절반이 비아파트이고 청년 셋 중 둘이 거기 사는데 공급이 멈춰 있다.
• 멈춘 원인은 전세사기다. 전세보증금으로 공사비를 회수하던 구조가 세입자·매수자의 외면으로 막혔다.

• 사선 규제를 5미터로 눕혔다. 17미터 건물이면 8.5미터를 물러서야 했던 것이 5미터가 되어 폭이 3.5미터 넓어진다.
• 다가구 4층 허용. 층수 제한 때문에 버리던 용적률을 채우면 평당 2천만 원 기준으로 2억 원가량이 생긴다.
• 돈줄도 넓혔다. 시행사 대출은 가구당 9천만 원·금리 3.2%, 청년 보금자리론은 6조 원 규모로 최대 4억 원이다.
• 청년은 반발한다. 값이 안 오르는 자산을 대출까지 마련해 사라고 권하는 게 앞뒤가 안 맞는다는 것이다.
• 세제와 정면으로 부딪힌다. 빌라를 주택 수에서 빼주는 인센티브는 1주택자도 거주하지 않으면 불이익을 주는 지금 기조와 어긋난다.

주요 숫자

"10평 더 짓게 해줄게" 이게 빌라 공급 대책?

싱가포르국립대 이관옥 교수가 자가보유율 90%의 구조를 뜯어본다. 공급·금융·세금 세 가지를 동시에 테이블에 올린 결과이고, 그 바탕에는 땅의 90%를 정부가 쥐고 있다는 조건이 있다. 평가 기준도 다르다 — 위가 아니라 아래층이 얼마나 두꺼운가를 본다.

핵심 포인트

• 주민 가구의 90% 이상이 자가, 77%가 공공주택에 산다. 재고로 보면 10채 중 7채가 공공주택이다. 외국인은 대부분 민간 주택에 살아서 거주 비율과 재고 비율이 조금 벌어진다.
• 시장을 둘로 나눠 놨다. 공공주택 신규 분양가는 국민평형 기준 우리 돈 4억~7억 원인데, 같은 평수 일반 콘도는 20억 원이고 오차드 로드 같은 고급 콘도는 30억 원을 넘는다.
• 가격 차이는 수요층에서 온다. 공공주택 재판매 시장은 시민권자와 영주권자만 들어올 수 있고 외국인은 아예 못 산다. 커뮤니티 시설 격차와 99년 리스 제약도 값을 누른다.
• 99년은 착공 시점부터고 자동 연장은 없다. 만기가 가까워질수록 가격이 0에 수렴하는데, 정부는 다음 세대가 접근할 수 있게 계속 리사이클링해야 한다는 논리로 연장을 거부했다.
• 세금은 사는 사람을 나눈다. 외국인은 첫 집부터 추가 취득세 60%, 자국민도 두 번째 집부터 20%가 붙는다. 대신 양도세는 없다. 3년 안에 되파는 단기 거래만 과세한다.
• 보유세 기준은 주택 수가 아니라 실거주다. 실거주 1주택은 한국보다 싸고, 실거주가 아니면 연 임대가치의 10%대에서 시작해 비싼 집은 30%까지 올라간다. 12억 원 아파트를 환산하면 실거주 보유세가 80만 원 수준이다.
• 사다리를 잘게 쪼갠 게 핵심이다. 공공 임대·공공 자가·샌드위치 계층용(EC)·민간 순으로 촘촘히 나눠 수요를 분산시킨다. 한쪽으로 쏠려 경쟁이 붙는 걸 막는 장치다.
• 그래도 숙제가 있다. PIR(중위 주택가격을 중위 소득으로 나눈 값)이 공공주택은 4.9인데 콘도는 15.6이라 중위 소득으로는 접근이 불가능하다. 젊은 세대는 100% 감당 못 한다고 답한다.

주요 숫자

"공공주택은 IPO 공모주." 1965년 파이오니어 세대가 받은 배당이 대박 났고 지금 젊은 세대에겐 그만한 상승분이 없다는, 세대 갈등의 구조를 가리킨다. "주거 사다리는 내려오는 것도 중요하다." 고령층 다운사이징이 곧 공급이라는 말이다. "이건 미래의 나에게 빌린 돈." CPF로 집을 사고 팔면 다시 넣어야 하는 구조를 두고 한 말.

한강에 집을 짓자는 보고서가 논란이 되자 연구자가 직접 나와 해명했다. 한강은 상징이고 요지는 따로 있다 — 서울 분양가의 60~70%가 토지비이니 그걸 0에 가깝게 만들 방법을 찾자는 것이다. 옮기는 집, 위에 얹는 집, 그리고 용적률(대지면적 대비 지을 수 있는 총 바닥면적의 비율) 거래 셋인데 해외에는 다 실물이 있고 서울시도 두 곳에서 이미 하고 있다.

핵심 포인트

• 옮기는 집. 영국은 재개발로 생긴 빈 땅에 24세대 임시 공공주택을 지어 3~4년 살게 했다. 기초공사부터 준공까지 6개월이고 필요하면 해체해 다시 조립한다. 이 사례가 런던 광역계획의 "잠깐 쓰기" 정책이 됐다.
• 물 위로도 옮긴다. 코펜하겐 항만의 학생 기숙사 72세대는 폴란드에서 만들어 배로 끌고 온 것이다. 필요하면 다시 옮길 수 있다.
• 그걸 가능하게 하는 기술. 공장에서 80%를 만들고 현장에서는 조립한다. 세종 LH 사례는 군산 공장에서 만든 모듈을 크레인으로 쌓았는데 하나 조립에 30분, 400가구에 100일이 안 걸렸다.
• 단점은 하나. 현장에서 콘크리트를 붓는 방식(RC)보다 아직 30%쯤 비싸다. 규모의 경제가 필요해 LH도 물량을 늘리려 한다. 다만 공기 단축으로 줄어드는 금융비용과 민원 비용까지 넣어 길게 봐야 한다는 것이 연구자 입장이다.
• 위에 얹는 집. 서울시는 신내동 북부간선도로 상부와 장지동 버스차고지 상부에서 이미 하고 있다. 원류는 뉴욕 허드슨야드로, 철도를 지하화하는 대신 기둥을 박아 인공대지를 얹었다.
• 허드슨야드의 셈법. 교통국이 토지를 99년 임대했고 선납 10억 달러에 매년 1천억 원가량을 더 받는다. 철로를 그대로 두고 임대 수입을 얻는 구조다.
• 용적률을 사고파는 방식. 도쿄역은 문화재라 용적률을 다 못 쓰니 주변 건물에 팔았다. 성립 조건은 구역을 정해 총량을 먼저 잡아 두는 것이다. 한국에도 결합개발이라는 제도가 있지만 값이 안 맞고 선례가 없어 작동하지 않는다.
• 한강은 기술이 아니라 제도가 막는다. 수면은 점용허가(하천을 일정 기간 쓰도록 받는 허가) 대상인데 주거 용도로 허가한 적이 없다. 세빛섬과 한강버스 선착장은 하천 부속시설이다.

주요 숫자

"결국엔 토지비를 0으로 한번 만들어 보자." 보고서의 속내라고 밝힌 대목이다. "기술적인 문제는 아니고요. 제도나 사회적 수용성의 문제죠." 도로 위 주택을 두고 한 말이다. "지금은 이런 논의를 하는 게 불경스럽다고 하니 더 펼쳐지지 못하고 있다."

서울시 장기전세주택(시프트, 주변 시세 80% 이하 보증금으로 최대 20년 사는 공공임대)이 2029년 강동구에서 2천 세대쯤 한꺼번에 만기를 맞는다. 나가라는 것이냐는 호소문이 돌며 논란이 됐는데 그 호소문은 사실관계가 몇 군데 틀렸다. 진짜 쟁점은 20년 뒤를 아무도 설계하지 않았다는 데 있다.

핵심 포인트

• 제도의 뼈대. 2007년 도입, 주변 시세 80% 이하 보증금으로 최대 20년, 2년마다 재계약하되 보증금 인상 상한이 5%다.
• 그 5%가 격차를 만든다. 주변 시세가 3억일 때 2억 4~5천만 원에 들어가 20년간 5%씩만 올리면 지금 3억 5~6천만 원이다. 주변은 그 사이 훨씬 올라 지금은 시세의 30~40% 수준으로 사는 셈이다.
• 저소득층 전용 제도가 아니었다. 처음에는 소득·자산 기준도 없었고 지금도 도시근로자 가구소득 150%까지 들어간다. 다른 임대주택보다 소득이 높은 층까지 포함한다.
• 터지는 곳. 강일 리버파크 1천여 세대와 리엔파크 1천여 세대가 2009년 첫 입주라 2029년에 2천 세대가 동시에 20년을 채운다.
• 호소문 쪽이 흔들린다. "시세 23% 보증금"은 근거가 없고(실제로는 30~40%), 만기 시점도 2027년이 아니라 2029년이다.
• 공실이 시장을 흔든다는 주장도 성립하지 않는다. 빈집은 대기자가 들어가거나 서울시가 수리해 신혼부부용으로 다시 공급하겠다고 이미 약속했다. 시장에 나올 물량이 없다.
• 선례는 판교 10년 공공임대다. 분양 전환 시점에 값이 뛰자 싸움이 누가 감정평가(전문 평가사가 값을 정하는 절차)를 하느냐로 옮겨갔다. 5년짜리는 문제가 안 됐고 10년짜리에서 터졌다.
• 설계 사상이 유럽과 다르다. 한국은 20~30년 동안 자립을 돕고 끝내는 구조이고 유럽은 한번 들어가면 계속 살 수 있게 보장한다. 오세훈 시장은 시프트가 20년간 자립 기회를 준 제도라 취지를 훼손할 수 없다는 입장이다.

주요 숫자

"질서 있는 퇴진." 한꺼번에 내보내지 말자는, 이 방송에서 나온 유일한 실질적 접점이다. "20년 뒤엔 플랜 B, 거기서 막히면 플랜 C." 뻔히 예상된 문제에 다음 경로가 없었다는 지적. "모여서 압박하면 뭐든 조금씩은 얻어낸다." 기자가 우려하는 학습된 경험칙이다.

빈 상가와 오피스, 호텔을 집으로 바꾸자는 카드가 다시 나왔다. 그런데 사람이 24시간 사는 건물은 요건이 달라 신축에 버금가는 리모델링비가 든다. 업계 셈법으로는 토지주에게 줄 수 있는 값이 평당 3,500만 원인데 서울·경기 좋은 자리 땅주인이 그 값에 팔 이유가 없다. 2020년 호텔 전환도 목표 4만 호에 실적 1,300호였다.

핵심 포인트

• 처음 나온 대책이 아니다. 작년 공급 대책에도 지식산업센터 1만 호가 있었고, 2020년에는 코로나로 비어가던 호텔을 주거로 바꾸겠다고 했다. 2021~2025년 목표 4만 호에 공식 실적은 1,300호다.
• 24시간 사는 건물은 요건이 다르다. 난방과 수도를 새로 깔고 복도 폭을 상가 1.5m에서 주거용 1.8m로 넓혀야 한다. 그 벽이 내력벽이면 뜯는 순간 구조가 위험하고 비용도 크게 붙는다.
• 그래서 나오는 말. "차라리 그냥 부시고 다시 짓는게 낫다"는 이야기가 업계에서 나올 정도라는 것이다.
• 주차장이 가장 까다롭다. 사람이 사는 용도로 바꾸면 세대마다 주차 기준을 맞춰야 하는데, 주차는 땅이 있어야 늘릴 수 있다.
• 셈법이 여기서 멈춘다. 리모델링비를 빼고 나면 토지비로 평당 3,500만 원이 남는데, 100평짜리 땅을 35억 원에 팔 토지주가 서울·경기 좋은 자리에 없다. 민간 사업자는 취득세와 신탁 비용, 이자까지 얹어야 해 더 낮게 부를 수밖에 없다.
• LH도 비싸게 사지 않는다. 감정평가(전문 평가사가 값을 정하는 절차)로 시세를 매겨 사기 때문에 토지주가 기대하는 값이 나오기 어렵다.
• 지금 여건은 2020년보다 나쁘다. 서울 오피스 공실률은 5% 미만이라 빈 오피스 자체가 많지 않다. 공실률이 높은 쪽은 중대형 상가인데 그쪽이 전환 난이도가 가장 높다.
• 공실률 숫자에도 함정이 있다. 월세 500만 원을 받다가 300만 원으로 낮춰 채우면 공실은 안 잡히지만 건물주에게는 40%가 빈 것과 같다.

주요 숫자

"간판만 바꾸면 되죠." 기숙사였다가 호텔이 됐다가 다시 기숙사로 돌아온 안암생활을 두고 한 말이다. "공급이 아니라 자선사업." 비싸게 사서 싸게 공급하면 차액이 나라 돈이라는 지적이다. "놀랄 만큼 비슷하다." 도심에서 아파트와 오피스의 평당 가치가 붙어 있다는 관찰이다.

마포 아현1구역 재개발 계획에 전용 14㎡, 4.2평짜리 아파트가 들어간다. 웬만한 원룸 오피스텔보다 작다. 1980년대 등기 편법 탓에 2,700가구 중 900가구가 공유지분(집 하나에 주인이 여럿인 상태)이라 사업이 막혔고, 이들을 구제하려고 법이 허용하는 가장 작은 아파트로 분양가 커트라인을 낮춘 것이다.

핵심 포인트

• 자리는 좋다. 충정로역·애오개역·아현역을 걸어서 쓸 수 있는 언덕 동네이고, 영화 기생충의 배경이 된 곳이다.
• 왜 등기가 꼬였나. 1980년대 자력갱생 재개발로 도로 같은 기반시설만 지자체가 깔고 집은 주민이 직접 지었다. 그렇게 들어선 다세대 빌라의 지하는 당시 법으로 사람이 살 수 없는 공간이라 등기가 안 나왔다.
• 그래서 지분으로 쪼갰다. 지하에 사는 사람의 몫을 지상 세대들의 등기에 나눠 얹었다. 사는 데도 파는 데도 지장이 없어 그대로 굳었다.
• 재개발에서 터졌다. 도시 및 주거환경정비법(도정법)상 공유지분자는 몇 명이든 입주권 하나다. 대표를 정해 합의해야 한 표가 되는데 그 합의부터 안 된다.
• 규모가 달랐다. 2,700가구 중 구분등기(집집마다 따로 등기가 난 것)가 1,640가구, 공유지분이 900가구다. 재개발에는 75% 동의가 필요한데 900가구를 쳐내면 그 문턱을 못 넘는다.
• 해법은 커트라인 낮추기. 조례가 "권리가액이 최소 평형 조합원 분양가보다 높으면" 분양권을 인정하니, 주택법상 1인 가구 최소 주거면적인 14㎡를 최소 평형으로 만들었다. 계산해보니 600명 가까이를 구제할 수 있었다.
• 커트라인만 넘으면 선택은 자유다. 4.2평을 받든 돈을 더 얹어 20평대로 가든 본인이 정한다.
• 대가는 사업성이다. 공공재개발이라 SH가 시행사로 들어가고 주민대표회의가 함께 하는데, 조합원이 늘어난 만큼 일반분양이 줄어 사업성이 나빠진다. 정비구역 지정은 재개발의 완전한 시작일 뿐이다.

주요 숫자

"공유 지분자가 다섯 명이든 열 명이든 입주권 하나만 줍니다." 도정법 규정이다. "그걸 찾아내지 않으면 이분들이 사업에 반대할 거 아닙니까." 4.2평이 나온 이유다. "쉬운 데는 끝났죠. 어려운 데들만 남았죠." 앞으로의 정비사업을 요약한 말이다.

땅은 SH가 갖고 건물만 파는 토지임대부(땅은 빌리고 건물만 사는 방식) 아파트가 서울에 14년 만에 나왔다. 마곡 17단지 전용 59㎡가 분양가 3억 4천만 원에 월 토지임대료 66만 원인데 인근 같은 면적 매매가는 16억 원 초반이다. 경쟁률은 일반공급 100대 1을 넘겼다.

핵심 포인트

• 가격. 전용 59㎡가 3억 4천만 원에 월 66만 원, 84㎡가 4억 5천만 원에 월 95만 원이다. 토지가 없다는 조건이 붙지만 인근 매매가 16억 원대와 비교하면 부담이 크게 낮다.
• 전월세와 다르다. 건물은 내 것이라 2년·4년마다 계약을 다시 하고 이사할 일이 없다.
• 토지임대료는 잘 안 오른다. 2년마다 조정할 수 있지만 14년 전 공급된 강남 자곡동 강남브리즈힐도 거의 올리지 않았다.
• 10년 뒤엔 팔 수 있다. 법이 바뀌어 5년 실거주와 10년 전매제한(그 기간에는 팔 수 없는 규제)만 지키면 매매도 증여도 된다. 땅은 공공 소유인 상태로 거래된다.
• 왜 지금 다시 나왔나. 3년 전부터 계획된 것인데, 대통령이 LH에 택지를 민간 건설사에 넘기지 말라고 주문하면서 이런 방식이 늘어날지 지켜볼 일이 됐다.
• 땅을 안 팔면 LH는 돈이 마른다. 지금은 조성원가의 약 1.5배에 택지를 민간에 팔아 그 차익으로 임대사업을 한다. 그런데 부채가 160조 원을 넘어 그 구조 자체가 한계에 있다.
• 거론되는 개혁안. LH 개혁위원장인 임재만 세종대 교수가 국회에서 제안했던 안으로, 토지주택은행을 만들어 땅과 부채를 넘기는 방식이다.
• 40년 뒤가 남는다. 땅이 공공 소유인 상태에서 재건축을 하게 되는데, 이촌동 중산시범아파트처럼 땅은 서울시 것이고 건물만 주민 것인 단지가 어떤 길을 걸었는지가 참고가 된다.

주요 숫자

"토지 소유자는 정당한 이유 없이 거부할 수 없다." 40년 뒤 재건축 규정이다. "저 빚이나 이 빚이나 전부 다 정부이긴 하다." 토지주택은행 안에 대한 평가다. "복잡하게 짜지 말고 대출을 많이 해 주면 된다." 방송 내내 맞서는 대안이다.

공급 절벽 기사의 근거를 따라가 보면 같은 해 같은 서울을 서울시·부동산원·부동산114는 2만 8천~2만 9천 호로 잡는다. 차이는 시장이 아니라 무엇을 세느냐와 데이터 갱신에서 온다. 기자의 결론은 공급이 주는 건 맞지만 절벽은 과장이라는 것이다.

핵심 포인트

• 공식 세 기관은 기준을 맞췄다. 예전에는 기관마다 임대 물량을 빼거나 청년안심주택을 넣거나 해서 혼선이 컸는데, 서울시·부동산원·부동산114가 재작년부터 세는 방식을 통일했다.
• 플랫폼 숫자는 다르다. 아실 같은 부동산 플랫폼도 입주 예정 물량을 내는데, 무엇을 넣고 빼는지가 달라 같은 해 서울인데 값이 크게 벌어진다.
• 빠진 단지가 있었다. 3천 세대가 넘는 디에이치 방배가 올해 9월 입주인데 그 데이터에 들어 있지 않았다. 기자는 기준 차이가 아니라 데이터가 허술했던 것으로 본다.
• 공식 통계도 흔들린다. 6개월 단위로 다시 발표하는데 2만 8천~2만 9천 호로 4,500호쯤 늘어난 적이 있다. 1~2년 앞 숫자는 사업 계획에 가깝고 6개월 전 발표라야 그나마 정확하다.
• 흔들리는 이유는 후분양(다 짓고 나서 분양하는 방식)이다. 분양가 상한제(분양가에 상한을 두는 규제)를 피해 최대한 미루던 강남권 단지가 입주일을 확정하는 순간 수천 호가 한꺼번에 튀어나온다. 잠실 르엘과 청계 리버뷰자이가 그런 경우다.
• 입주 물량이 가장 확실한 지표다. 인허가나 착공과 달리 준공허가를 받고 실제로 들어가는 시점이라 되돌릴 수 없다. 기자 표현으로 "빼박"이다.
• 줄어드는 건 맞다. 서울 평균을 연 3만 채로 보는데 올해가 2만 8천~2만 9천 호로 조금 적고 내후년부터는 확실히 준다.
• 원인은 몇 해 전에 있다. 2022~2024년 사이 착공이 무너졌고, 착공에서 입주까지 걸리는 시간 때문에 그 결과가 지금 나타난다.

주요 숫자

"공급 절벽이 아니라 공급 감소." 이 편의 결론이다. "리스트를 봐야겠구나." 숫자만 보지 말고 어떤 단지를 넣고 뺐는지가 공개돼야 믿을 수 있다는 진행자의 교훈. "기준이 명확하고 리스트가 제공되면 신뢰가 가는 데이터, 아니면 자의적인 데이터."

개정 전세사기 특별법이 국회 본회의를 통과해 6개월 뒤인 11월부터 시행된다. 실무는 LH가 맡는다. 특별법이 생긴 지 3년 만에 국가가 처음으로 직접 돈을 내는데, 보증금의 3분의 1까지는 무조건 보장한다는 구조다. 정부는 이 사기를 정보 접근성이 떨어지는 기울어진 운동장을 방치해 만들어진 사회적 재난으로 규정했다.

핵심 포인트

• 끝난 문제가 아니다. 정부 합동 자료로 누적 피해자가 35,000명을 넘고 피해액은 4조 7천억 원이다. 지금도 월평균 700건씩 새 피해가 나온다.
• 피해자로 인정받는 요건. 전입신고와 확정일자를 갖춘 정당한 임차인일 것, 본인 귀책이 없을 것, 2인 이상의 피해가 있을 것, 임대인이 돌려줄 뜻 없이 받았을 것이다.
• 혼자 당하면 안 된다. 집주인과 1대1로 겪은 일은 요건에서 빠진다. 법에 그렇게 적혀 있다.
• 기망 의도는 수사로 판단한다. 경찰이나 검찰에 정식 입건돼 사건번호가 부여되면 그것으로 본다. 추상적인 요건이라 실무가 그렇게 굳었다.
• 신청 경로. 국토교통부 전세사기 피해자 지원 관리 시스템에 증빙을 갖춰 신청하고, 위원회 결정문을 받아야 지원으로 넘어간다.
• 원안은 절반이었다. 민주당 안에는 50% 보장 법안이 여럿 있었는데 경제부처가 강하게 반대했다. 다른 사기 피해자와의 형평 문제가 이유였다.
• 올해 예산은 279억 원이다. 기자는 이 금액 자체가 파격적이라고 보면서도, 3년 동안 법이 통과되지 못한 이유가 그만큼 논란이 컸다는 뜻이라고 짚는다.
• 남은 구멍 — 최우선변제권(보증금이 적은 세입자가 앞선 채권보다 먼저 받는 권리). 서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하면 앞선 채권이 있어도 5,500만 원까지 먼저 받는데, 피해자 단체는 이게 실제로는 잘 작동하지 않는다고 입을 모은다.

주요 숫자

"임차인의 정보 접근성이 떨어지는 기울어진 운동장을 정부가 방치해 만들어진 사회적 재난." 정부 종합대책 문구다. "혼자 당한 건 안 돼요." 2인 이상 요건을 설명하는 대목이다. "도장 찍어 줄 때 수수료를 받아서 기금처럼 쌓는 건 어떤가." 진행자가 낸 대안이다.

아침에 전입신고를 마쳐도 대항력은 다음 날 0시에 생긴다. 그사이 집주인이 받은 대출의 근저당은 즉시 효력이 생겨, 세입자가 하루 만에 후순위로 밀린다. 1981년부터 있던 틈이다.

핵심 포인트

• 하루가 순위를 정한다. 오후 1시 전입신고, 오후 4시 근저당, 다음 날 0시 대항력. 이 순서 때문에 은행이 앞선다.

• 미룬 데는 이유가 있었다. 전입신고는 오래도록 외부에서 확인할 수단이 없어, 즉시 효력을 주면 은행이 대출을 꺼릴 수 있다는 우려가 깔려 있었다.
• 법무부와 법원행정처가 막았다. 등기는 법원이 관리하는 공시 제도이고 전입신고는 행정 절차인데 효력을 맞추면 권리관계가 혼란해진다는 논리였다.
• 부처가 나뉘어 있다. 등기부는 법원, 주민등록은 행정안전부, 임대차 정보는 국토교통부가 따로 갖고 있어 실시간 조회가 막혔다.
• 이번엔 법과 전산망을 함께 간다. 접수 즉시 대항력이 생기도록 고치고, 세 정보를 모아 은행 대출 시스템과 잇는다. 가동 목표는 2026년 9월이다.
• 형평성 논쟁이 남는다. 이 유형 피해는 한 해 여덟 명·20억 원인데 전산망 구축은 500억 원이다.

주요 숫자

이 과정에서 세입자가 잘못한 부분은 없다.

광명시는 2024년 철산·하안지구에서 용적률(대지면적 대비 지을 수 있는 총 바닥면적의 비율)을 최대 330%까지 올려 주면서 늘어난 50%포인트를 임대주택 대신 친환경 인증으로 채워도 된다고 했다. 값이 두 배 넘게 오르자 시가 임대주택을 넣어 달라는 협조 공문을 보냈고, 이미 정비계획 고시가 끝난 철산 12·13단지가 소급이라며 맞선다.

핵심 포인트

• 계단이 이렇게 올라갔다. 2종에서 3종으로 종상향(용도지역의 등급을 올려 주는 것)한 뒤 기준 220%, 친환경 요건으로 250%, 기부채납 6.8%와 종상향 몫 8%로 280%다.

• 중첩용적률로 330%까지 갔다. 다른 법에 있는 용적률 인센티브를 얹어 쓸 수 있게 한 규정을 끌어온 것이다. 서울시 역세권 360%, 노후계획도시 특별법 450%와 같은 계열이다.
• 임대주택을 선택 항목으로 뒀다. 280%에서 330%로 가는 50%포인트를 임대주택이든 친환경이든 골라 채우게 했고, 조합은 전부 친환경 인증을 골랐다.
• 그렇게 준 이유가 있었다. 현황 용적률이 이미 170%이고 하안지구는 대지지분이 열 평, 어떤 데는 아홉 평이다. 보너스를 크게 주지 않으면 사업이 안 굴러간다는 판단이었다.
• 계산이 달라졌다. 평당 2,000만 원이 안 되던 값이 작년 하반기 4,300만 원이 됐다. 기자 계산으로 그때 4,000억 원이던 인센티브가 지금 8,000억~9,000억 원이다.

• 고시가 선이다. 정비계획이 고시되면 법적 효력이 생기고 조합은 그 조건으로 설계와 사업성 분석을 끝낸다. 철산 12·13단지는 고시가 끝났고 하안지구는 아직 협의 중이다.
• 바뀐 것은 방침 하나다. 성수지구는 상위계획이 바뀌었고 목동은 종상향을 받았다. 광명은 법도 조례도 안 바뀌었다.
• 임대주택을 싫어하는 이유는 값이다. 25평 시세가 11억 원인데 공공 매입가는 1억 5,000만~2억 5,000만 원이고 건설원가는 4억 원이다.

주요 숫자

진행자가 긋는 선은 하나다 — 「이제 열차 출발시켜 놓고 난 다음에 다시 거꾸로 데리고 오면 어떻냐는 거죠.」 광명시 쪽 판단에 대해서는 이렇게 정리한다 — 「광명 시장의 판단과 권위는 지켜줘야죠. 그러나 고시까지 난 것까지도 넘어서 판단하고 바꾸지는 말아라.」

성수동 옛 삼표 레미콘 공장 자리(약 8,500평)에 81층과 53층, 높이 360m 복합단지가 들어설 계획이었다. 서울시는 진행시켰는데 국토부 수도권정비 실무위원회에서 보류가 났다. 사유는 초고가 주택과 6성급 호텔 중심 계획이 공공복리에 부합하는지 소명하라는 것인데, 정작 그 기준에 숫자가 없다.

핵심 포인트

• 서울시가 이미 내준 것. 일반주거지역을 상업지역으로 바꿔주며 용적률(대지면적 대비 지을 수 있는 총 바닥면적의 비율)을 900%가 넘게 올렸다. 대신 늘어난 용적률의 60%를 공공기여(개발 이익 일부를 도로·공원 같은 시설로 내놓는 것)로 받아 주변 도로와 공원에 쓴다.
• 왜 국토부까지 보나. 수도권정비계획법 때문이다. 과밀억제권역에서 사람을 많이 모으는 시설이 빠져나간 자리에 다시 큰 시설이 들어오면 국토부 심의를 받아야 한다. 아파트 자리에 아파트를 다시 짓는 재건축은 해당되지 않는다.
• 같은 구조가 GBC였다. 한전 부지에 현대차가 추진한 GBC도 같은 심의를 거쳤다. 그때도 사람이 몰리는 문제로 여러 차례 걸렸다가 계획을 고쳐 통과했다.
• 보류 사유의 문제. 무엇을 고치라고는 적지 않았다. 심의를 통과하려면 무엇을 바꿔야 하는지 사업자가 알 수 없는 상태다.
• 81층에는 군의 조건이 붙는다. 초고층 건물은 대공방어 부담을 진다. 서울이 대공방어 협조구역이라 동네에서 제일 높은 건물 옥상에 대공포가 올라간다.
• 심의 지적사항에도 들어 있다. 대공방어 레이더 관련 공군 협의가 미완료라는 항목이 그대로 적혀 있다. 국토부만이 아니라 군과의 협의도 걸림돌이라는 뜻이다.
• 법이 오래됐다는 지적. 수도권정비계획법은 1982년에 만들어져 골격이 그대로다. 그때와 지금은 산업 구조가 다르고, 사람을 모으는 시설도 공장·공공기관에서 IT 기업 같은 쪽으로 바뀌었다.
• 주변은 이미 그런 동네다. 성수동 일대에 초고가 주상복합이 들어서 있어 사업자는 비슷한 급으로 계획을 세웠다. 그런데 같은 계획을 서울시와 국토부가 다르게 읽었다.

주요 숫자

"한정된 서울의 토지 자원을 이용한 초고가 주택, 6성급 호텔 같은 하이엔드 개발 계획이 공공복리 목적에 부합하는지 명확히 소명할 것." 보류 사유 원문이다. "코에 걸면 코걸이." 기준에 숫자가 없다는 지적이다. "군에서 하는 거는 포만 갖고 옵니다." 대공포 설치비가 왜 시행자 몫인지 설명하는 대목이다.

강동구 명일동 삼익가든맨션이 5동 한 개 동만 빼고 재건축에 들어갔다. 빠진 5동은 단지에서 가장 넓은 53평형이고 한 채가 대지지분 35평을 깔고 있다. 그런데 감정평가(전문 평가사가 값을 정하는 절차)는 땅 넓이가 아니라 거래된 시세를 따라가 평가액이 낮게 나왔고, 그만큼 분담금이 커졌다.

핵심 포인트

• 단지 조건은 나쁘지 않다. 1984년 입주한 768세대이고 용적률(대지면적 대비 지을 수 있는 총 바닥면적의 비율)이 178% 수준이라 사업성이 있다. 5호선 굽은다리역에서 걸어서 5분이고 9호선도 들어온다.
• 계획은 1,169가구였다. 768세대를 헐고 그만큼 지어 대단지로 바꾸는 그림이었는데 추진 과정에서 갈등이 터졌다.
• 평형이 여덟 가지나 된다. 24평부터 53평까지 섞여 있고, 가장 큰 53평이 모인 곳이 5동이다.
• 숫자로 보면 이렇다. 43평의 추정 분담금이 9천만 원인데 53평은 2억 8천만 원이다. 분담금은 새로 받을 집의 분양가에서 원래 집의 평가액을 뺀 차액이라, 평가액이 낮으면 더 내야 한다.
• 대형은 평당 단가가 낮다. 대지지분 10평짜리가 10억 원이라고 20평짜리가 20억 원이 되지는 않는다. 이 단지도 34평이 16억 원, 53평이 17억 7천만 원에 팔렸다. 20평 가까이 차이 나는데 값은 1억 7천만 원 차이다.
• 그래서 갈라섰다. 5동 주민들은 땅을 가장 많이 깔고 있는데 평가가 낮다고 반대했고, 나머지 동은 실거래가가 그런 걸 어쩌라는 것이냐는 입장이다.
• 일몰제(조합 설립 뒤 정해진 기간 안에 다음 단계로 못 가면 조합이 해산되는 규정)에 걸렸다. 그래서 협상을 더 끌 수 없었다. 쪼개진 채로 심의를 받는 선택을 한 배경이다.
• 결과는 양쪽 손해다. 빠진 동은 단독으로 사업성이 불확실하고, 남은 동은 지을 수 있는 세대가 줄어 분담금이 늘어난다.

주요 숫자

"이혼은 이미 됐어요." 소송으로 주소까지 갈린 상태를 가리킨다. "대형이 거래 자체가 적은 거 자체가 그 대형 평형의 가치라는 거예요." 감정평가가 시세를 따라가는 이유다. "누가 봐도 합리적인 A안이 있는데 A도 손해 보고 B도 손해 보는 결정을 많이 하더라고요." 기자가 재건축 취재에서 반복해 본 패턴이다.

둔촌주공 조합이 성과급을 총회에 올렸다가 조합원 3,500명 반대로 부결됐다. 조합장 28억 원, 임원과 직원 몫까지 합쳐 40억 원대다. 조합은 시공단 요구에서 2,600억 원을 깎았다고 하고, 조합원은 결과가 손해인데 무슨 성과냐고 맞선다. 뿌리는 보상 규칙을 미리 정해두지 않았다는 데 있다.

핵심 포인트

• 조합 주장. 시공단이 요구한 추가 공사비가 1조 1,380억 원이었는데 한국부동산원이 그중 9,700억 원은 검증할 수 없다고 했다. 계약에 "검증 불가 항목은 시공단의 계산대로 지급한다"는 조항이 있어 그대로 두면 다 줘야 했다.
• 줄였다는 금액. 협상으로 현금 1,400억 원과 현물 1,200억 원, 합쳐 2,600억 원을 줄였다는 것이 조합 설명이다.
• 분양 시기도 당겼다. 원래 2023년 3~4월 예정이던 분양을 2022년 12월로 앞당겼다. 빚이 많아 금융비용을 감당하기 위해서였고 결과적으로 분양에는 성공했다.
• 진행자가 짚은 진짜 문제. 다 끝난 뒤에 성과급을 달라고 하면 통과되기 어렵다. 얼마를 하면 얼마를 받는다는 룰이 처음에 세팅돼 있어야 한다는 것이다.
• 지금 보수 수준. 조합장 월급이 800만~1천만 원이고 임기는 3~4년이다. 연임하면 더 길어진다.
• 유일한 선례는 아크로리버파크다. 조합장이 자기 돈 10억 원, 임원 11명이 각각 5억 원, 합쳐 55억 원을 손실 담보로 걸었다. 관리처분계획보다 결과가 나쁘면 토해내겠다는 것이다.
• 공식도 미리 정했다. 처음에는 추가 이익의 50%를 요구했다가 과하다는 반응에 20%로 낮춰 총회에서 의결받았다. 그런데도 소송이 걸렸고, 결국 7% 수준에서 70억 원으로 정리됐다. 그 7%에 특별한 근거는 없다.
• 대안은 두 가지가 있다. 변호사·회계사 같은 외부 전문가를 데려오는 전문조합관리인 제도와 신탁 제도다. 진행자 표현으로는 용병을 고용하는 셈인데 현실에서는 잘 쓰이지 않는다.

주요 숫자

"검증 불가 항목은 시공단의 계산대로 지급한다." 조합이 독소조항이라 부른 계약 문구다. "세상에 저런 걸 봉사할 사람이 누가 있습니까." 봉사라는 명분에 대한 진행자의 반응이다. "왜 운에 맡기냐는 거예요." 건설사 임원 출신 조합원이 있느냐로 사업이 갈리는 현실을 가리킨다.

성남 상대원2구역은 조합원 2,200명이 5천 가구를 짓는 사업장인데 착공을 앞두고 조합이 시공사 DL이앤씨와 갈라섰다. 하이엔드 브랜드 요구와 평당 460만 원에서 690만 원으로 뛴 공사비, 물가 부담이 겹쳤다. 이주와 철거는 이미 끝나 이자만 하루 1억 원씩 나가는 상태다.

핵심 포인트

• 시간이 곧 돈이다. 총사업비가 2조에 육박하는데 이주가 끝난 상태라 이자가 한 달 30억 원, 하루 1억 원이다. 조합원 1인당 하루 5만 원꼴이라 1년이 밀리면 1,500만~2천만 원이 된다.
• 다만 반론도 있다. 20억짜리 아파트가 나오는 사업에서 1,500만 원은 감당할 수 있다는 것이다. 대신 지연되는 사이 분양가와 공사비가 어떻게 되느냐가 변수로 남는다.
• 공사비 70% 인상. 2021년에 평당 460만~490만 원이던 것이 착공 직전 협상에서 DL 초기 제시 780만 원, 좁혀서 690만 원이 됐다.
• 조합이 요구한 것은 검증 자료다. 460만 원에서 700만 원 가까이 올리려면 근거를 봐야 하는데 산출내역서(자재·인건비를 항목별로 적은 원가 명세)를 제출하지 않았다는 것이다.
• 물가 조항의 "협의". 4%까지는 시공사가 부담하고 넘으면 협의한다고 계약에 적혀 있었다. DL은 초과분을 조합이 다 진다는 뜻으로, 조합은 나중에 물가가 6~7% 오르면 어쩌라는 것이냐고 맞섰다.
• 교체하면 버티기가 시작된다. 기존 시공사가 유치권(공사대금을 받을 때까지 현장을 점유할 수 있는 권리)을 행사하고 시공사 지위 확인 소송까지 걸면 현장을 넘겨받지 못한다. 가처분과 본안이 이어지면 시간이 길게 간다.
• 표를 모으는 데 돈이 든다. 시공사 선정 임시총회 참석비가 1인당 55만 원이다. 천 명이 오면 5억 원, 2,200명 전원이면 10억 원이 넘는다.
• 규모는 둔촌주공의 절반 아래다. 둔촌주공이 12,000가구, 여기가 5천 가구다. 조합원 대비 짓는 가구가 많아 사업성 자체는 좋은 편이다.

주요 숫자

"버스 떠났어." 12월에 교체를 시작한 뒤 2월에 산출내역서를 낸 상황을 가리킨다. "협의한다." 계약서에 들어가면 안 되는 문구의 사례다. 합의도 아니고 효력이 없다. "사공이 많으면 배가 산으로 간다." 조합원 2,200명이 전부 주인인 구조를 설명하는 말이다.

공사비가 오른 이유를 자재값이 아니라 안전 규제와 숙련공 소멸, 복잡해진 규정 셋에서 찾는다. 여기서 더 무거운 결론이 나온다 — 지금 짓는 고층·고용적률 아파트는 나중에 재건축 셈이 맞지 않는다. 대안인 장수명 주택은 화장실 배관을 아래층으로 내리지 않는 방식인데 초기 공사비가 30%쯤 더 든다.

핵심 포인트

• 안전이 원가가 되는 경로. 안전벨트를 매고 작업하면 하루 미장이 10제곱미터에서 8제곱미터로 준다. 그렇게 쌓여 공사 기간이 40개월에서 50개월이 된다.
• 화자의 태도. 그럼에도 안전하게 가야 한다는 전제는 인정한다. 다만 몇 해 전보다 불편하고 비효율적으로 일하는 만큼 작업 능률이 떨어지는 것은 인정해야 한다는 것이다.
• 숙련공이 사라졌다. 물을 쓰는 공정(미장·조적·타일)이 특히 비었다. 52시간제까지 겹쳐 숙련 기사가 6시에 퇴근하면 그 팀 작업도 함께 끝난다.
• 규정이 겹겹이 얹혔다. 층간소음, 단열 기준 강화, 일정 규모 이상 공동주택의 환기 설비 의무, 스마트홈까지 하나씩 붙으면서 원가가 올라갔다.
• 초고층은 구조부터 비싸진다. 50층이나 200m를 넘으면 하중을 견디는 벽이 아래로 갈수록 두꺼워져야 하고 초고강도 콘크리트를 써야 한다. 사람이 살 수 있는 두께 안에서 버티게 만드는 싸움이 된다.
• 재건축 셈이 안 맞는다. 지금 아파트를 다시 지으려면 일대일이 아니라 용적률(대지면적 대비 지을 수 있는 총 바닥면적의 비율)을 600~700%는 줘야 일반분양으로 공사비를 마련한다. 그런데 그 용적률이면 동 간격이 붙어 버린다.
• 그래서 나온 것이 장수명 주택. 배관을 아래층으로 내리지 않고 벽으로 돌려 남의 집에 들어가지 않고 우리 집에서 고치는 구조다. 미국 화장실에서 흔히 보는 방식이다.
• 막는 건 30%다. 장수명은 초기 공사비가 30%쯤 비싸 분양가가 오른다. 다시 고치고 리모델링하는 전체 수명을 놓고 보면 이득일 수 있지만, 그 값을 지금 누가 낼 것이냐가 남는다.

주요 숫자

"화장실에 달렸다." 100년 가는 아파트인지가 변기와 욕조 배관을 아래층으로 뚫었느냐 벽으로 돌렸느냐에서 갈린다. "산에 가서 기도한다." 현장소장이 무사고를 비는 것 외에 할 수 있는 게 없다는 상태. "인류의 마지막 아파트." 재건축 경제성이 안 나오는 초고층·고용적률 단지를 두고 진행자가 쓴 표현이다.