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일본 지방 땅값이 30년 만에 버블기 수준을 되찾은 곳이 나왔는데 도쿄가 아니다. 홋카이도 치토세와 구마모토 기쿠요초, 둘 다 반도체 클러스터가 들어간 자리다. 박 교수는 "땅값이 안 떨어지거나 오르는 곳은 전부 기업을 끼고 있다"며 한국 지방 문제의 답도 기업 유치에 있다고 본다.

핵심 포인트

• 버블 회복이 도쿄가 아니라 지방에서 나왔다. 강남에 비견되는 도쿄 미나토구는 저점 100에서 300 넘게 올랐지만 버블기(약 700)의 절반도 회복하지 못했다. 반면 치토세시와 기쿠요초는 버블기 땅값을 되찾았다. 2025년에서 2026년 사이 공시지가 상승률 전국 1위도 치토세다. 절대 가격이 아니라 상승폭 기준이다.
• 그 두 곳에 있는 것. 치토세에는 라피더스(Rapidus, 일본이 2nm 반도체를 자국에서 만들겠다고 2022년 세운 위탁생산 회사)가 있다. 일본 정부가 주도하고 IBM 2나노 기술을 들여왔으며 도요타·소니·NTT 등 8개 기업이 출자했다. 기쿠요초에는 TSMC와 소니, 덴소가 합작한 JASM이 있다.
• 왜 TSMC가 구마모토였나. 처음에 일본 정부는 첨단 공정을 요청했지만 TSMC가 응하지 않았다. 코로나기 반도체 부족으로 도요타와 소니 공장이 멈추자 소니 쪽에서 우리한테 납품할 반도체를 일본에서 만들어 달라고 제안했고, 14~22nm급으로 성사됐다. TSMC는 팔 곳이 확정돼야 움직인다.
• 맨땅이 아니었다. 기쿠요초에는 원래 소니 이미지센서와 도쿄일렉트론, 덴소 공장이 있었고 그 단지가 무너지지 않고 유지됐다. 치토세도 기존 산업단지가 있었다. 논밭에 건물 하나 달랑 지어놓는 방식과는 정반대다.
• 한 기업이 아니라 클러스터. JASM이 들어서자 반도체 장비와 소재 기업들이 근처에 또 공장을 지었고, 건설과 인구 유입에 투기 수요까지 붙어 버블기 가격을 회복했다. 박 교수는 하나의 기업 단위가 아니라 하나의 산업단지, 하나의 클러스터가 만들어져야 한다고 못 박는다.
• 네 가지가 같이 있다. 두 지역 모두 기존 산업단지가 있고, 전국 10위권 대학과 부속병원이 있고, 원전과 재생에너지가 함께 있고, 용수가 풍부하다. 규슈대와 홋카이도대가 인력 공급과 연구 거점이 되고, 원전은 재생에너지의 간헐성을 받친다.
• 원전 재가동은 주민 반대를 넘겨야 했다. 홋카이도는 후쿠시마 이후 주민 대부분이 결사반대했지만 탈탄소와 반도체 전력 수요가 겹치며 3호기부터 가동에 동의했다. 지자체와 도지사가 그 과정에 크게 개입했다.
• 한국이 유독 독특하다. 뉴스위크 세계 250대 병원에 일본이 15개(도쿄권 7), 프랑스가 15개(파리 6), 한국이 16개다. 그런데 한국은 16개가 전부 서울과 수도권이고 그중 13개가 서울에 있다. 인구가 일본의 절반도 안 되는데 병원 수는 더 많다. 이 패턴을 보이는 선진국은 대만(타이베이 2개)뿐이다.
• 대학도 마찬가지. 일본 「진짜 강한 대학」 10위권에서 도쿄 밖이 대부분이고 홋카이도대가 10위, 규슈대가 9위다. 한국은 과거 부산대와 경북대, 전남대가 좋았지만 지금은 수도권으로 무너졌다. 박 교수는 그런 나라가 우리 외에 없다고 말한다.
• 의대 쏠림도 유례가 없다. 전국 의대를 다 채워야 서울대 공대에 간다는 구조는 일본이나 중국, 미국 어디에도 없다. 일본은 대부분 지방 의대보다 도쿄공대가 위다.
• 결론. 지방 소멸 자체는 못 막는다. 대신 거점 도시를 만들고 교통망으로 주변을 잇는다. 기업 본사를 옮기라는 게 아니라 산업단지를 만들라는 얘기다. 기업이 있어야 대학도 병원도 산다.

두 지역 비교

주요 숫자

"땅값이 안 떨어지는 곳은 전부 기업을 끼고 있다." 이 방송의 한 문장 결론이다. "논밭 앞에 건물 하나 달랑." 클러스터 없이 시설만 지은 지역 개발에 대한 평가다. "닭이 먼저냐 달걀이 먼저냐." 선후는 불분명해도 기업과 대학, 병원이 같이 간다는 건 확실하다는 정리.

"반도체 공장이 들어온다 = 그 동네 집값이 오른다"는 계산이 틀렸다고 본다. 공장은 용인 처인구에 서지만 거기서 일할 사람이 집을 고르는 기준은 시 경계가 아니라 교통망과 병원이다. 그래서 수혜는 이미 다 지어진 옆 동네 동탄2가 가져갈 가능성이 크다는 것이다. 판교에서 이미 벌어진 일이다. 더 큰 변수는 클러스터가 굴러가느냐인데, 전기는 묻거나 새로 지으면 되지만 물은 만들 데가 없다는 게 그가 꼽는 진짜 병목이다.

핵심 포인트

• 지금 시점. SK하이닉스 용인 공장은 내년부터 양산에 들어가고, 삼성은 아래쪽 부지의 토지보상을 시작하는 단계다. 다만 삼성은 평택도 아직 완성이 안 돼 용인 진입 속도 자체에 고민이 있다. 한때 미분양이라 "한숨 단지"로 불리던 한숲시티는 클러스터 발표 뒤 완판됐고, 그는 "이제 사면 안 된다"고 잘라 말한다.
• 핵심 질문은 하나다. 용인에서 일한다고 용인에 집을 살 이유가 있나. 동탄2는 아직 미완성이지만 그 구간에서 터널 하나만 뚫으면 클러스터 바로 옆이다. 실제로 동탄 쪽 국회의원 공약집에 "동탄에서 반도체 산업단지로 가는 길"이 지역 성장을 이끈다고 적혀 있는데, 그 산업단지는 용인에 있다.
• 거리는 비슷하고 인프라가 다르다. 클러스터에서 용인시청까지 12.78km인데 중간이 텅 비어 있다(연담화, 즉 도시가 이어져 붙는 것이 전혀 안 됐다). 동탄2까지는 16km지만 병원·상권이 있고 KTX·SRT가 붙는다. 거리가 비슷하면 사람은 병원과 철도가 있는 쪽을 고른다.
• 판교에서 이미 벌어진 일이다. 판교 기업 직장인은 분당이 비싸 판교에 못 산다. 그래서 경강선을 따라 여주·이천이 커졌고 월곶판교선 방향으로 인덕원·시흥·인천 라인 인구가 늘었다. 신분당선에서는 서울 젊은이가 판교로 내려오는 역방향 통근까지 나타난다.
• 시 단위로 보면 안 된다. 시민은 교통망을 따라 초광역으로 움직이고 자기가 사는 시에 애향심을 가질 이유가 없다. 그래서 그의 결론은 "용인이 안 된다"가 아니라 지금 계획을 세워 고급 인력을 뺏기지 않게 하라는 쪽이다 — 한 번 옮겨가면 다시 데려오기 어렵다.
• 삼성과 SK는 들어가는 방식이 다르다. 삼성은 개발 예정지와 미리 협의하고 들어간다(평택 고덕, 아산신도시·탕정). SK는 협의 없이 들어가 상황을 만든다(청주). 아산은 협의형의 결과를 보여준다 — 세수가 크게 늘어 인구 50만을 바라본다.
• 확산은 면이 아니라 점이다. 고속도로 나들목과 철도역 주변으로 거점이 점점이 생긴다. 봉담이 나오고 공장지대가 이어지다 향남이 나오고 다시 비었다가 평택 안중이 나오는 식이다. 거점 사이 애매한 곳은 진짜 애매하다.
• 철도 계획은 등급을 나눠 읽어야 한다. 경기도 철도기본계획은 참고용이고, 국가계획(이번에 5차)에 들어가야 만들지 말지를 논한다. 민자 적격성 심사는 "민간이 해도 좋다"는 뜻이지 국가가 지어 준다는 뜻이 아니다 — 서부선 20년째, 위례신사선 16년째다. 반대로 국가가 하기로 한 인덕원~동탄선 같은 것은 진행된다.
• 전기는 풀 수 있다. 지중화(전선을 땅에 묻는 것)로 되고, SMR(소형 모듈 원자로)이나 열병합 발전소를 같이 지으면 된다. 비용과 반발의 문제지 물리적 불가능이 아니다. 다만 그는 되묻는다 — 클러스터를 환영하는 분들이 그 옆에 SMR이 오면 환영하겠느냐.
• 물은 답이 없다. 팔당·대청호가 한계에 가까운데 반도체와 데이터센터는 물을 대단히 많이 쓴다. 청주는 공식적으로 물이 부족하지 않다고 하지만 SK 내부 자료에서 물 부족이 언급되며 지역이 뒤집혔다. 해남 솔라시도는 태양광은 많아도 전남 자체가 물 부족 지역이다. 광양만권은 제철·석유화학이 쓸 물을 대려 섬진강에서 끌어가 하동의 농업·어업이 위기다. 결국 농업을 포기할 수 있느냐로 간다.
• 댐을 더 만들 수는 있으나 공짜로는 안 된다. "국가가 발전해야 하니 희생하라"는 이제 안 통한다. 선례가 옥천이다 — 1980년대에 시 승격을 노렸지만 대청댐으로 상당 지역이 잠기며 군으로 주저앉아 대전의 위성도시가 됐다. 보상을 주면 요금이 오르는데 대도시 시민이 그 부담을 받아들일 준비가 됐느냐가 남는다.
• 같은 경기도라도 갈린다. 안성은 변전소만 있고 반도체 공장은 없으며, 평택 반도체를 위한 상수원 보호로 재산권 제약까지 받는다. 그래서 시보다 작은 단위로 이익 지역과 피해 지역을 갈라 보고 피해는 보상하고 수혜는 키우는 방식으로 가야 한다는 처방이다.
• 전기요금이 전국 같아서 기업이 안 내려간다. 지역별로 값이 다르면 태양광이 많은 전남을 고민이라도 해보겠지만, 어디나 똑같으니 수도권에 붙는다. 게다가 경기 남부는 초고압 송전망이 모이고(신안성 변전소 등) 팔당에서 오는 물 라인도 있어 양쪽으로 유리하다.
• 대안 입지로 꼽은 곳. 수도권에서 아주 멀지 않으면서 물·전기에 큰 문제가 없고 고속철·나들목이 붙는 곳 — 청주 북부, 음성·진천, 충주(서충주 기업도시)다. 음성·진천은 넘어가면 바로 경기도이고 천안과도 붙는다.
• 세종역은 어렵다고 본다. 세종은 충남과 충북(청주 일부 포함)을 떼어 만든 도시이고 백지계획 때부터 관문 역은 오송, 관문 공항은 청주였다. 분기역을 건드리면 충북 표를 잃는다. 정작 청주 시민은 오송이 시내에서 멀어 강남터미널행 버스를 탄다. 철도는 국가가 돈을 대므로 본질적으로 정치적이라는 정리다.
• 세종이 완성되면 경기 남부가 다시 뜬다. 두 수도 사이에 낀다는 논리로, 개성과 한양 사이의 파주·고양에 비유한다. 그 그림에서 평택이 특히 중요하다 — 원래 충청도였다가 일제 초기에 경기도로 붙었고 지금도 충남 도시계획에서 천안과 함께 주요 교통 거점이다. 그가 자주 언급하는 안중은 미군 인입선과 서해선이 만나는 자리다.
• "내가 아는 서울이 어디인가"부터 정하라. 그가 보는 서울의 중심은 다섯 개이고 각 권역이 경기·충남으로 뻗는다. 서울 도봉구에서 금천구로 출근하는 것과 오송에서 KTX로 서울역 근처에 가는 것 중 무엇이 편한지를 따져 보라는 얘기다. 원주를 높게 보는 이유도 같다 — 강원도지만 사실상 "명예 경기도"로 움직인다.

클러스터에서 어디로 갈까 — 용인이냐 동탄이냐

주요 숫자

"용인에서 일하니까 용인의 발전을 위해 용인에 집을 산다고 생각할까요." 시 단위 사고를 깨는 질문이다. "전기는 차라리 지중화시키면 됩니다. 근데 물은 진짜 문제다, 어디서 만들 데가 없다." 병목의 순서를 뒤집는 대목이다. "데이터센터만 가져오면 된다고 말하는 사람들은 소음에 가깝다." 유치 구호에 대한 평가다.

"지하철 들어온다"를 보고 땅을 사면 발표에서 착공까지 10년이 묶인다. 화자는 호재 말고 정주 인구(그 지역에 실제로 살고 있는 사람)가 실제로 늘어나는 걸 확인하고 뒷단에서 사라고 말한다. 땅값이 단계마다 고르게 오르지 않고 착공 이후에 급격히 붙기 때문이다. 자기 사례 중 가장 아픈 것도 일찍 판 것이었다.

핵심 포인트

• 발표·착공·개통에 한 번씩 오른다는 통념을 부인한다. 철도는 국가철도망 계획 발표에서 예타(예비타당성 조사, 국가 예산을 넣을 만한 사업인지 미리 따지는 절차), 기본·실시계획과 환경영향평가(약 5년), 발주와 민자 적격성을 거쳐 예타 이후로만 6년, 발표에서 착공까지 10년이 간다. 그런 사람들은 남들보다 10년 더 살아야 하니까 건강 관리를 한다고 농담을 던진다.
• 인과에 한 칸이 더 있다. 지하철은 아파트 수요를 만들고, 착공 무렵 역세권 도시개발이 발표되고, 아파트가 들어와 정주 인구가 늘고, 그제야 인근 토지의 상업적 가치가 오른다. 땅값은 이 사슬의 맨 뒤에서 움직인다.
• 그래서 매수 시점이 뒤로 간다. 택지지구(정부가 땅을 사들여 아파트 단지로 개발하는 구역)는 첫 아파트까지 7년이 걸리고 가격은 그 끝물에 붙으므로 착공 후 5년 차에 사도 늦지 않다. 실제로 신도시 앞 도로변은 착공 후 3~4년간 300만 원대에 그대로 머문다.
• 용도가 아니라 지금 어떤 모습으로 쓰이나로 값을 읽는다. 수도권 녹지 기준으로 공장·창고가 평당 200~300만 원, 음식점이 생기면 500만 원, 정주 1만 세대를 넘기면 1천만 원이다. 스타벅스 드라이브스루가 출점할 수 있는 구간이 여기다. S급 배후에 차량 트래픽까지 붙으면 3천만 원까지 간다. 대왕판교로가 2,500~3천만 원 한다.
• 계산 순서는 매출에서 월세, 거기서 역산한 땅값이다. 유통사에서 점포 개발을 하며 예상 매출과 적정 월세를 뽑던 경력이 그대로 쓰인다. 주식의 PER처럼 호재대로 가면 평당 얼마라는 기준선을 먼저 만들고 현재 가격과 비교한다.
• 평택 죽백동 실측. 2008년 배밭일 때 평당 100만 원이었고, 2017년 광역교통개선대책 도로 확장 때 300만 원이 됐다. 9년에 세 배다. 아파트 입주까지 또 세 배가 올라 1천만 원을 넘겼다.
• 함정 하나, 완충녹지. 도로에 붙어 있어도 앞에 완충녹지(도로와 인접 땅 사이에 띠처럼 두는 녹지)가 깔리면 점용 허가가 안 나 차가 못 들어간다. 사실상 맹지(길에 접하지 않아 진출입이 안 되는 땅)다. 영종도에 그런 땅이 있다. 그 도로의 목적이 통과 교통이면 애초에 인접 필지를 개발시킬 의도가 없었던 것이다.
• 함정 둘, 사업성이 없어 멈추는 역세권. 당진 합덕은 34평 아파트가 3억쯤인데 순건축비만 5억이고, 기반시설까지 넣으면 7억에 분양해야 수지가 맞아 LH도 민간도 안 나선다. 화자 표현으로 그냥 논밭 역세권이다. 아파트값 7억 미만인 지역은 역세권 개발이 어렵다고 선을 긋는다. 양주 광석지구는 LH가 보상을 끝내고도 사업을 못 하고 있다.
• 정치인의 말이 아니라 사업시행자를 본다. 신안산선은 2006년 착공 예고가 2019년 실제 착공으로 13년 밀렸다. 민자 사업에서 변수는 발언이 아니라 시행자 존재다. 부동산은 주식과 달리 공시에 대한 페널티가 없고, 뉴스를 내는 주체가 사업 시행과 상관없는 사람들이다.
• 확인 전화가 실제 도구다. 행정청인 시청과 사업시행자인 LH에 각각 건다. 보상 사무소를 개소했다는 답이면 사실상 확정이다. 공무원 화법도 읽어야 한다. 안 되는 건 확실히 안 된다고 하고, 될 것 같은 건 안 되지 않을 것 같다고 애매하게 말한다.
• 사례 — 매수청구. 도로로 지정해놓고 10년 넘게 보상하지 않은 땅인데 지목이 대(건축물을 지을 수 있는 땅으로 등록된 것)여서 국토계획법 47조 매수청구(지자체가 도로로 묶어놓고 오래 보상하지 않으면 사가라고 요구하는 제도)가 가능했다. 예산이 남아 있다는 담당자 답을 받고 답사도 안 간 채 4,788만 원에 낙찰받아(실투자 1,100만 원쯤) 8,900만 원을 보상받았다.
• 사례 — 화자가 실패로 꼽는 건. 2012년 평택 지제 공장을 9억 5천만 원에 낙찰받았는데(감정 13억) 잔금 6일 만에 팔았다. 3년 뒤 그 도로변이 평당 600만 원이 됐고 400평만 잡아도 25억이 넘는다. 제가 잘 판 게 아니구나 싶었던 순간이고, 땅이 2차 함수로 오른다는 걸 몸으로 배운 대목이다.
• 사례 — 수원 당수동 그린벨트 주택. 개발제한구역 지정 전부터 집이 있어 지목이 대인 땅이라 조건을 갖추면 근생(근린생활시설, 동네 상가로 쓸 수 있는 건물)으로 용도변경이 된다. 신도시가 들어오면 등산 주동선의 닭백숙집이 될 자리로 보고, 편입되면 보상이고 아니면 식당이라는 양쪽 구조로 계산했다. 7억 6,800만 원에 낙찰받아 대출 7억에 전세 1억 3천만 원, 창고 임대까지 붙이니 실투자금이 남았고 실제로는 당수2지구 편입으로 19억을 보상받았다.
• 임차인이 땅값을 만든다. 옥정신도시 앞에서 수강생이 녹지 58억어치를 매입해 스타벅스 DT(드라이브스루)와 탑텐을 넣고 각각 80억과 100억에 팔았다. 아산 버거킹 드라이브스루는 땅 13.5억에 건축 6.8억, 그중 70%가 대출이다. 드라이브스루는 폐점률이 낮고 계약이 길다. 버거킹 10년, 스타벅스 15~20년이다.
• 배달은 임대인에게 손해다. 이 브랜드는 매장 매출의 8%, 배달 매출의 2%를 월세로 준다. 배달 네 명이 매장 한 명과 같다.
• 먹자상권이 죽고 녹지 로드사이드가 뜬다. 청주에서 입지가 좋지도 않은 매장이 브랜드 평균(월 1.2억)의 세 배 반인 4억 넘게 판다. 화자는 최저임금 상승에서 원인을 찾는다. 규모의 경제와 분업이 필요해지고 매장이 커지고 주차장이 필수가 되면서 소비가 차량 쪽으로 옮겨갔다는 것이다.
• 공부법. 호재는 지하철과 고속도로, 택지지구, 산업단지 넷뿐이다. 주 1회 답사면 1년에 50건이 쌓이고, 한 지역보다 여러 지역이 낫다. 같은 지하철인데 왜 여기는 뜨고 저기는 안 뜨는지가 비교된다. 고액 강의는 물건을 찍어주는 것이라 제안을 거절했다고 밝힌다.
• 경계. 지방은 정주 인구가 늘지 않아 어렵다. 실력이 평균이라면 지방에서 승률 높이기는 대단히 어렵다고 하면서도 청주와 아산, 천안 정도는 괜찮더라는 단서를 단다. 상가는 토지보다 늘 어려웠다. 10억 상가에서 4%를 내려면 월세 300만 원이고, 그러려면 월 매출 3천만 원이 나올 자리인지 판단해야 한다.

호재별 소요 기간과 매수 시점

주요 숫자

"땅값은 2차 함수로 오른다." 앞단은 길고 평평하고 착공 이후 뒷단에서 급격히 붙는다. "논밭 역세권." 역은 생겼는데 사업성이 없어 개발이 안 되는 상태. "정답을 대입하는 걸로 보이니까 문제 풀이가 없다." 사례가 쉬워 보이는 이유를 진행자가 정리한 말.

서울은 집값 대비 임대료가 비정상적으로 싸다. 수익을 매매차익으로만 뽑을 수밖에 없으니 늘 우상향을 전제해야 하는 시장이 된다. 여기에 높은 거래세가 겹쳐 집이 안 나오면 필터링이 멈춘다. 윗집이 비어야 아랫사람이 올라가는 순환 말이다. 교수의 처방은 보유세 인상이 아니라 거래세 인하와 전세 축소다.

핵심 포인트

• 부담 가능성 지도. ULI 아시아태평양 자료로 가로축에 PIR(중위 집값 나누기 중위 소득), 세로축에 렌트 나누기 월소득을 놓는다. 통상 PIR 5 이하면 부담 가능하고, 렌트는 소득의 30% 이하가 기준이다.
• 서울 밖 한국은 아시아에서 가장 싸다. 부산과 대구, 광주, 울산, 대전이 마닐라나 호치민보다도 아래 구간이다. 반면 서울은 PIR이 약 12다. 한 푼도 안 쓰고 12년, 현실적으로는 36년이다.
• 그런데 서울 임대료는 싸다. 렌트 부담이 소득의 30% 밑이다. 집값 대비 임대료가 비정상적으로 낮은 조합이다.
• 그게 왜 문제인가. 임대에서 수익이 안 나오면 매매차익으로만 뽑아야 한다. 그래서 시장이 항상 우상향을 상상해야 성립하고, 안 되면 다 같이 무너진다.
• 전세는 사금융 레버리지다. 전세보증금을 끼고 적은 돈으로 집을 사는 갭투자를 가능하게 해 집값을 밀어올리고 있고, 사라지면 매수 수요가 줄거나 더 저렴한 아파트와 빌라로 분산될 것으로 본다. 다만 월세 전환은 급격하지 않고 점진적일 것이라 단서를 단다.
• 1주택인데 실거주를 안 하는 경우. 갭투자로 사두고 본인은 전세를 사는 형태를 콜옵션(나중에 정해진 값에 살 수 있는 권리)을 선점한 것으로 보고, 옵션 대가로 세금을 더 내는 게 맞다고 본다. 싱가포르가 실거주와 비거주 세율을 나누는 이유다. 다만 그 사람이 잘못했다는 건 아니라고 못 박는다.
• 거래세가 시장을 잠근다. 취득세와 양도세가 높아 거래가 안 일어나면 락인(세금 때문에 못 팔고 묶이는 것)이 걸리고 필터링이 멈춘다. 1등이 새 집으로 안 나가면 2등이 1등 집에 못 들어가고 그 아래도 다 정체된다. 거래를 늘리는 게 곧 공급을 늘리는 방법이라는 주장이다.
• 1가구 1주택 양도세는 한국이 후하다. 한국은 12억까지 비과세인데 미국은 50만 달러(약 7.5억)까지다. 장기보유 공제를 받으려면 10년을 기다려야 해서, 5년 만에 파는 게 죄가 아닌데도 락인이 생긴다.
• 보유세를 올리면 집값이 잡히나. 연준 계열 연구 등에서 고령층 일부가 다운사이징(더 작은 집으로 옮기는 것)하는 증거는 있다. 매수자는 유지비를 계산에 넣으므로 눈높이가 한 뼘씩 낮아지는 효과도 있다. 다만 극적인 공급 증가는 아니다.
• 최상위만 올리면 수요가 아래로 밀린다. 강남 45평을 포기하면 강남 30평이나 마포 40평으로 가고, 원래 거기 가려던 사람은 또 아래로 간다. 한 구간만 겨냥하면 그 아래 구간 가격이 오른다.
• 싱가포르는 투 트랙이다. 공공주택은 PIR 5 이하로 떠받치고 민간주택(약 25%)은 서울보다도 비싼 구간에 그냥 둔다. 진행자는 싱가포르도 상위 집값은 사실상 포기한 것이라 정리한다.
• 공급 유형. 사람들이 원하는 건 아파트이므로 빌라 재정비가 활발해야 한다고 본다. 싱가포르는 공공주택도 전부 아파트이고 빌라라는 유형 자체가 없다.

주요 숫자

"필터링." 새 아파트가 생기면 1등이 옮겨가고 2등이 1등 집으로 올라오는 순환이다. 거래가 멈추면 이 사다리가 통째로 정지한다. "눈높이가 한 뼘씩 낮아진다." 보유세가 오르면 매수자가 한 단계 아래 집으로 내려가는 효과를 가리킨다.

OECD 대비 한국 보유세가 낮다는 말을 세율 대신 서울 아파트 실거래가를 그대로 각 도시 세제에 넣어 검증했다. 낮은 건 맞았다. 그런데 격차가 가장 큰 쪽은 고가가 아니라 중위 주택이었고(LA 대비 약 8배), 다주택으로 가면 한국이 오히려 세계 최고 수준이었다. 3주택 상위10%면 연소득의 50%다.

핵심 포인트

• 보유세 설계에는 질문이 셋 있다. 왜 걷나(재정과 재분배), 누가 얼마를 부담하나, 어디에 쓰나. 특히 용처가 한국에서는 거의 논의되지 않는다.
• 부담 논리는 두 갈래. 응익(應益, 혜택 받은 만큼 낸다)과 응능(應能, 담세력 곧 세금 낼 여력이 되는 만큼 낸다)이다. 대부분의 도시는 응익 쪽이고, 걷은 돈은 그 지역 살림에 쓴다.
• 한국 종부세(종합부동산세, 비싼 집에 재산세와 별도로 더 매기는 세금)만 두 가지가 특이하다. 국세(중앙정부가 걷는 세금)로 걷어 교부금(중앙정부가 지방에 나눠주는 돈)으로 전국에 재배분하고(50% 이상이 서울에서 걷힌다), 시장 안정을 목적에 넣었다. 다른 도시 보유세에는 그 목적 자체가 없다. 굳이 시장을 잡으려면 취득세와 양도세로 한다.
• 세수 비중이 성격을 말한다. 뉴욕과 LA는 세수의 40% 이상이 보유세라 없으면 도시가 안 굴러간다. 치안과 공립학교의 질이 여기 직결된다. 도쿄는 28%, 서울 재산세는 15%뿐이다.
• 과세 기준도 제각각. 런던은 1991년 시점 가치로 밴드(가격대별 구간)를 나누고 위에 캡(상한)을 둔다. 그래서 비싼 집일수록 값 대비 부담이 낮은 역진 구조다. LA는 취득가(집을 산 값) 기준이고, 뉴욕 콘도와 싱가포르는 임대 가치로 환산한다. 서울과 도쿄는 공시가(정부가 매년 매기는 기준 가격)를 쓴다.
• 런던은 거주자가 낸다. 집주인이 아니라 사는 사람이 내므로 세입자 부담이다. 순수 서비스 요금이고 부유세 성격이 0에 가깝다. 대신 비워둔 세컨드 홈에는 페널티가 붙는다.
• 다주택 중과는 한국뿐이다. 미국에서 두세 채는 다주택 취급도 하지 않는다. 규제 논의 대상은 수백 채를 가진 기관투자자다. 도쿄는 버블 직후 종부세의 원형인 지가세를 도입했다가, 집값이 내려가는데 세금까지 내라는 반발로 폐지하고 완전 응익 단일세율로 돌아섰다.
• 싱가포르의 칼은 취득세에 있다. 외국인 60%, 2주택 20%, 3주택 30%를 더 물리고 3년 안에 팔면 매도가 기준으로 벌금성 세금을 매긴다. 보유세 자체는 한국보다도 낮다. 자가보유율 90%에 공공주택 거주 77%라 무겁게 매길 수가 없다.
• 핵심 실험. 세율을 비교하는 대신 서울 아파트 가격을 그대로 다른 도시 세제에 대입했다. 2025년 실거래가 기준으로 중위 10.5억, 상위25% 15.5억, 상위10% 23억이다.
• 1주택 결과. 서울 10.5억은 100만 원쯤이고(재산세만), 23억은 481만 원이다. 같은 23억 집이 뉴욕이면 1,000만 원을 넘고 LA면 1,700만 원을 넘는다. 다만 배율로 보면 상위10%가 약 4배인데 중위는 LA 대비 약 8배로 중위 격차가 더 크다. 다른 나라는 누진(비쌀수록 세율이 올라가는 구조)이 없어서다.
• 3주택이 결과를 뒤집는다. 서울은 1주택에서 3주택으로 가면 10배로 뛴다. 23억을 세 채 가지면 5,000만 원쯤이다. 누진 없는 도시는 그냥 3배다.
• 소득 대비로도 같다. 서울 중위 소득 6,500만 원 가구가 중위 아파트를 가지면 보유세가 소득의 1.6%, 상위10%면 4%쯤이다. 그런데 3주택 상위10%는 소득의 50%다. 뉴욕은 최대 25%, 상위 소득이면 22%다.
• 다른 도시는 오히려 역진적이다. 런던은 밴드 캡 때문에 비싼 집에 살아도 더 내지 않고 뉴욕도 역진적이다. 도쿄가 소득 구간별로 가장 고르다.
• 미국은 소득세에서 되돌려준다. 주·지방세(SALT) 공제를 4만 달러까지 받고 모기지 이자까지 공제하면 부담률이 7.4%에서 5.7%로 내려간다. 다만 소득 없는 고령층은 공제받을 게 없다.
• LA 취득가 기준의 부작용. 30년 산 노인이 옆집 젊은 가구보다 10배 넘게 적게 낼 수 있고, 이사하면 세금이 오르니 아무도 안 움직이는 락인이 심하다. 산 값이 낮을수록 계속 눌러앉는 게 이득이다. 상속으로 취득가가 승계되기까지 한다.

서울 집값을 각 도시 세제에 넣으면 (1주택 기준)

주요 숫자

"애플 투 애플로 보자." 세율이 아니라 같은 집을 각 도시 세제에 넣어보는 방법론이다. "싱가포르의 칼은 취득세에 있고 보유세는 데코레이션." 진행자의 정리다. "락인 효과." LA에서 이사 가면 세금이 오르니 아무도 안 움직이는 현상을 가리킨다.

장특공제(집을 오래 보유하면 양도소득세를 깎아주는 제도)를 손보는 방향은 정해졌다. 거주 없이 갖고만 있던 기간에 붙는 공제를 줄이고 실제로 산 기간의 공제는 남긴다. 업계 시뮬레이션으로는 양도차익 30억 원 주택의 양도세가 4.6억 원에서 8억 원 안팎으로 뛴다. 수위는 7월 세제개편안까지 안 나온다.

핵심 포인트

• 지금 구조. 1세대 1주택도 12억 원 초과 고가주택을 팔면 초과분에 양도세를 낸다. 그 세금을 깎아주는 게 장특공제이고, 소득세법 95조 본문에 표가 두 개 붙어 있다.
• 표 1과 표 2. 일반 보유는 표 1로 10년 이상 20%, 15년 이상 30%다. 1주택 예외인 표 2는 보유 10년에 40%, 거주 10년에 40%가 붙어 최대 80%까지 간다. 표적은 표 2다.
• 자주 헷갈리는 조건. 표 2를 쓰려면 최소 2년은 거주해야 한다고 시행령에 들어가 있다. 거주가 아예 없으면 1주택자라도 표 1로 간다.
• 대통령 SNS 글이 4월 18일. 살려고 산 집이 아닌데 오래 가졌다는 이유로 왜 깎아주나, 단계적으로 예고하며 고치면 매물이 잠기는 게 아니라 오히려 나온다, 나중에 투자용 보유 부담까지 올리면 가격이 정상화된다는 세 가지다.
• 불을 붙인 건 법안. 4월 8일 윤종오 진보당 의원 등 10명이 장특공제를 아예 없애고 1인 평생 1회 최대 2억 원 세액공제로 대체하는 안을 냈다. 입법예고 의견이 1만 9천 건을 넘고 대부분 반대다. 민주당 지도부는 당의 안이 아니라고 선을 그었다.
• 1주택이라는 말이 뭉뚱그려져 있다. 실거주 1주택, 투자 목적의 비실거주 1주택, 직장·학교·1년 이상 치료 때문에 어쩔 수 없이 못 사는 1주택이 한 단어에 섞여 있어 논쟁이 계속 어긋난다.
• 시뮬레이션. 보유 기간을 거주 기간만큼만 인정한다고 가정한다. 2년 거주에 10년 보유면 공제율이 48%(보유 40 + 거주 8)에서 16%(8 + 8)로 떨어진다. 10년 전 10억에 사서 40억에 판 집이면 양도세가 4.6억 원에서 8억 원 안팎이 된다.
• 시나리오는 둘. ① 보유를 거주 기간만큼만 인정 ② 거주 공제율을 올리고 보유 공제율을 0으로. 둘을 섞을 수도 있다.
• 거주 공제율을 너무 올리면 역효과. 부산 사는 강남 집 소유자가 공제를 받으려 서울로 올라와 실거주할 수 있다. 지방을 배려한다는 정책 취지가 뒤집힌다.
• 예외 사유의 힌트는 기존 규정. 소득세법 시행규칙은 취학, 직장 변경·근무상 형편, 1년 이상의 치료·요양, 자녀 학교폭력 전학 넷을 충족하면 일시적 2주택을 1주택으로 봐준다. 정부가 비슷한 목록을 검토 중인 것으로 취재됐다.
• 판정은 다툼으로 간다. 세무공무원이 사유를 인정하지 않으면 그냥 부과하고, 납세자는 조세심판원에 청구했다가 지면 법원까지 가야 한다. 심판원에서 지면 소송에서 뒤집기가 어렵다는 게 전 심판원 위원의 말이다.
• 해외는 공제가 아니라 세율을 깎는다. 미국은 실거주 주택 차익 50만 달러까지 비과세(최근 5년 중 2년 거주), 뉴욕주는 1년 미만 37%에서 1년 초과 20%로 내려간다. 일본은 5년 미만 약 40%에서 5년 이상 20%, 독일은 10년 보유에 2년 실거주면 비과세다.
• 미국에는 이연 장치가 하나 더. 1031 익스체인지로 임대 주택도 비슷하거나 더 비싼 집으로 갈아타면 양도세를 뒤로 미룬다. 상속세 면제가 1인 1,360만 달러라 자녀는 상속 시점 이후 차익만 낸다. 대신 보유세가 1%대다.
• 효과 전망은 갈린다. 서진영 교수는 예고 기간이 짧고 세금이 수억 원대면 매물 유도 효과가 별로 없다고 본다. 이은영 대한건설정책연구원 연구위원은 억울함을 호소할 사례를 얼마나 촘촘하게 가려낼지가 관건이라고 짚는다.
• 과장 주의. 12억 원을 넘겼다고 집값 전체에 물리는 게 아니라 초과분에만 매긴다. 살짝 넘긴 집은 세금이 크지 않다.

2년 거주 · 10년 보유 주택을 팔면 (양도차익 30억 원 가정)

주요 숫자

"표 1과 표 2." 소득세법 95조 본문에 붙은 두 표다. 규칙이 아니라 법에 표가 그대로 들어 있다. "디퍼." 미국 1031 익스체인지는 양도세를 면제하는 게 아니라 뒤로 미루는 제도다.

자금조달계획서(매수 자금을 어디서 마련했는지 적어 내는 서류)는 구청에서 끝나지 않는다. 유관기관 통보의 85%가 국세청이고, 국세청은 적어 낸 항목의 출처를 한 단계씩 거슬러 올라간다. 전세보증금 8억 원을 따라가다 신혼 때 양가에서 받은 4억 원에 걸리는 식이다. 증여세는 세무서가 안 날부터 1년이라는 조항 때문에 시효로 도망가기 어렵다.

핵심 포인트

• 거래가 5월 9일 앞으로 몰렸다. 매도자는 값보다 계약 파기를 더 걱정한다. 기한 안에 잔금이 안 끝나면 다음에 팔 때 세금이 세 배라, 같은 20억이면 잔고를 보여달라고 한다. 매수자는 잔금을 앞당기는 대가로 값을 깎는다.
• 그 돈을 대부업이 댄다. 18~20%이던 금리가 업체 경쟁으로 9.9%, 8.8%까지 내려왔다. 4월 1일자로 P2P 대출은 막혔지만 대부업은 자기 돈으로 빌려줘 금융위원회가 부를 근거가 마땅치 않다.
• 거래량 전망. 규제가 없으면 서울 월 1만 건인데 걸리면 3~4천 건으로 빠진다. 아파트만 보면 4천 건이 800건까지 갔다. 중개사 11만 명에게는 5월이 마지막 장이다.
• 토지거래허가 실무에 함정. 부동산거래신고법은 허가 전 계약을 무효로 보는데 실무는 가계약금을 넣고 허가를 신청한다. 2월 10일부터 자금조달계획서에 계약금 지급 증빙을 붙이게 되면서 입금일과 신청일이 나란히 드러난다. 담당 주무관이 돈을 돌려주고 다시 신청하라 한 사례가 있다.
• 국세청은 항목의 출처를 되짚는다. 15억 집을 전세보증금 8억, 주식 5억, 어머니 차용 3억으로 적으면 전세금 8억이 어디서 났는지 묻는다. 주식은 시드머니를, 현금은 왜 계좌에 없었는지를 묻는다. 증여가 크면 준 사람의 자금 출처까지 번진다.
• 금액을 딱 맞추면 안 된다. 구청은 20억만 보지만 국세청은 취득세와 중개보수를 얹은 20억 5천, 20억 8천을 어떻게 마련했는지 묻는다.
• 속도와 범위. 잔금 2주 만에 소명 요청이 나온 사례가 있다. 조사는 매수자만이 아니라 매도자·매수자·중개사 셋 다 본다. 천안 동남구에서 앞뒤 거래보다 2,500만 원 싸게 팔았다는 이유로 매도자에게 조사가 나왔다.
• 계좌는 계약금·중도금·잔금 전후 2주를 본다. 계약금 넣기 전에 부모가 미리 보낸 흐름을 잡으려는 것이다. 이전 정권에서는 전후 2개월이었다. 엑셀은 조작 가능하다며 통장 복사본을 요구한 사례도 있다.
• 하반기에 조사가 몰릴 것으로 본다. 거래량이 반토막 나면 남는 행정력이 조사로 간다. 5월 9일 전 계약의 잔금이 7~8월에 몰려 있어 그때부터 취득 자금을 훑고, 양도가 잦아들면 증여와 사업자 대출로 옮겨간다.
• 사업자 대출이 표적. 인테리어 자금으로 빌려 집을 샀는지, 그 이자를 경비로 처리했는지, 원금을 부모가 대신 갚았는지를 본다. 한 번 시작하면 3년치를 같이 본다. 강남 3구는 사실상 전수조사로 본다.
• 농지와 비주택 대출도. 농지는 DSR(소득 대비 원리금 상환 비율) 규제를 안 받아 대출을 최대로 당기는 통로가 된다. 2021년 LH 사태 뒤 관리 주체가 농지 소재지 구청으로 바뀌어 전수조사가 쉬워졌다. 대출 규제 위반은 1회 3년, 2회 10년 대출 금지다.
• 고가 전세 임차인도 본다. 강남 3구에서 고액 전세를 사는 30대가 대상이다. 소득 2억인데 보증금 10억이면 설명이 안 된다. 전월세신고제 데이터가 2021년 6월부터 쌓여 있다(과태료는 2025년 6월부터라 누락도 있다).
• 차용 인정 조건 셋. 갚을 경제적 능력, 차용증과 실제 이자 지급, 빌려주는 쪽의 자금 출처다. 국세청은 현금 매출 누락이 잦은 업종을 분류해 두고 있고 최근 증여세 조사에서는 진료과를 특정하기도 했다.
• 한 번 통과해도 끝이 아니다. 2021년 40억을 빌린 사례가 2023년 조사를 넘겼는데, 이후 이자를 끊자 2025년 하반기에 다시 나왔다. 채무 사후관리는 세무조사가 아니라 중복 조사 금지에 안 걸린다.
• 증여세 제척기간은 셋. 통상 10년, 부정하면 15년, 세무서가 안 날부터 1년이다. 9년 11개월 28일 전 전세금 3억이 걸린 사례에서 세금 4천만 원에 가산세 5천만 원이 붙었다.
• 상속세가 일반인 문제가 됐다. 납부 인원이 2016년 6천 명대에서 2만 1천 명이다. 세무사에게 7~8년 전에는 CEO 강의만 들어왔는데 지금은 주민센터에서 부른다.

국세청이 되짚는 경로 (15억 원 매수 사례)

주요 숫자

"초대장." 취득 자금 소명 요구서다. 꼼꼼히 써도 거의 100% 날아온다는 뜻으로 쓴다. "빈 공간." 소득과 소비, 자산을 더하고 빼서 설명되지 않는 금액이고 조사는 이 자리를 찾는 일이다. "혼인신고 전에 손도 잡지 말라는 얘기." 허가 전 어떤 약정도 하지 말라는 규정을 진행자가 이렇게 받아친다.

다주택자 양도소득세 중과가 5월 9일부터 되살아난다(5월 8일까지 토지거래허가 신청분은 유예). 방송의 사례는 선산에 있던 1968년생 시골집 하나를 몰라서 비과세인 줄 알고 350만 원을 신고했다가 가산세까지 7억 5천만 원을 맞은 경우다. 지금 집주인이 고르는 선택지는 넷이다 — 버티기, 제3자 매도, 자녀에게 저가 양도, 순수 증여. 갈래마다 토지거래허가와 취득세, 차용증 이자라는 걸림돌이 다르게 붙는다.

핵심 포인트

• 유예 조건이 완화됐다. 처음에는 계약과 허가 완료까지 요구했다가 토지거래허가 신청 시점으로 바뀌었다. 실무 때문이다 — 예전에 3~4일이면 나오던 허가가 지금은 15일을 꽉 채운다. 대신 심사는 느슨해져 형식 요건만 맞으면 도장이 찍힌다.
• 350만 원이 7억 5천만 원이 된 경위. 일시적 1세대 2주택 상태에서 상속주택을 받았고, 상속주택은 주택 수에서 빠진다고 알고 직접 신고했다. 매도가 15억, 취득가 7억으로 계산한 세액이 350만 원이었다.
• 규칙은 이렇다. 상속주택 중 주택 수에서 빠지는 것은 선순위 한 채뿐이다. 아버지가 세 채를 남겼다면 나머지 두 채는 일반 취득과 똑같이 센다. 그래서 1주택 비과세가 3주택 중과가 됐고, 세금 6억에 과소신고 10%와 납부지연 가산세가 붙어 7억 5천만 원이 됐다. 장기보유특별공제도 0%가 된다.
• 몰랐다는 게 핵심이다. 1968년에 지어져 사람이 못 사는 시골집이 선산에 있었고 재산세가 워낙 적어 눈에 띄지 않았다. 세무사는 상속세 결정내역서로 부동산 목록을 받아 임야까지 항공사진으로 확인하고, 건물이 없는데 주택분 재산세가 나오는 곳을 실마리로 삼는다.
• 양포 세무사. 책임은 크고 수임료는 낮아 양도세 상담을 아예 접은 세무사를 부르는 말이다. 방송의 조언은 세무사 세 명에게 물어보고 한 명이라도 비과세가 아니라고 하면 의심하라는 것이다.
• 선택지 1 — 버티기. 공시지가로 3~4년 보유세를 시뮬레이션해 보고 정한다. 양도세 계산은 단순하지만 종부세·재산세는 세부담 상한 때문에 손으로 안 나온다. 기재부 연구용역에서도 버티기가 절반 이상, 그다음이 증여였다.
• 버티기의 뒷면은 임대료다. 그 세금을 낼 현금이 세입자에게서 나와야 한다. 8년째 같은 값에 살던 신혼부부를 내보내고 시세로 올리겠다는 상담이 실제로 있었다(주변보다 월 150만 원 낮았다).
• 선택지 2 — 제3자 매도. 급매는 3월 말에 끝났다는 게 현장 관찰이다. 4월 둘째 주부터 매수자가 붙어 호가가 다시 올랐고, 지금 매물은 "안 팔리면 말고" 성격이 강하다.
• 매수 쪽이 급해진 이유. 정책자금 한도가 더 줄어든다는 이야기, 그리고 은행이 쌓아야 하는 자본 부담이 크게 늘어나는 경계선(2억 4,900만 원)이 겹쳤다. 전세 세입자도 "집주인이 팔면 새 주인이 실거주로 들어와 나가야 하는데 그때는 대출이 더 막힌다"는 계산으로 매수에 합류한다.
• 선택지 3 — 자녀에게 저가 양도. 세법은 시가의 30%와 3억 원 중 작은 금액까지 깎아주는 것을 허용한다. 감정평가를 받으면 시가 자체가 10%쯤 낮아진다. 20억이면 감정 17억에 3억을 더 깎아 14억이 된다. 지분을 쪼개면 한도가 늘어 자녀와 배우자에게 절반씩 주면 각각 3억씩 깎을 수 있다.
• 그런데 토지거래허가가 막는다. 매매는 실거주 요건이 붙어 자녀 부부에게 지분을 나눠 팔면 네 명이 같은 집에 살아야 한다. 게다가 자녀에게 현금이 없으면 시작도 못 한다 — 15억짜리면 2억 5천만 원쯤은 있어야 상담이 성립한다는 기준이다.
• 선택지 4 — 순수 증여. 순수 증여는 토지거래허가 대상이 아니다(근저당·세입자가 끼어 부담부 증여가 되면 대상이다). 대신 증여세보다 증여 취득세가 문제다. 다주택자가 조정대상지역 공시가격 3억 초과 주택을 주면 받는 사람 취득세가 세 배로 뛴다 — 10억짜리면 12.4~13.4%, 1억 3,400만 원이다.
• 세무사가 이상하다고 보는 지점. 취득세는 취득하는 사람에게 매기는데, 무주택 자녀가 받아도 주는 부모가 다주택이라는 이유로 중과된다. 같은 동 203호와 204호를 살 때 파는 사람이 다주택이냐로 취득세가 갈리는 셈이다.
• 현금이 없을 때 쓰는 시차. 5월 1일에 증여받으면 증여세 신고 기한이 3개월이라, 그 사이 세입자를 들여 전세보증금으로 세금을 낸다. 세금이 30~40%이고 전세가율도 그쯤이라 얼추 맞는다.
• 빌려주는 방법의 함정. 국세청은 자녀에게 이자를 낼 능력이 있는지부터 본다. 세법상 이자율 4.6%로 30억을 빌리면 연 1억 3,800만 원이다. 47억 집을 사며 은행 17억에 아버지 30억을 빌린 30대 사례에서, 원금 전체를 증여로 보거나 덜 낸 이자를 매년 증여로 보는 두 갈래가 나왔다(연 1천만 원만 공제).
• 다음은 보유세다. 논리는 단순하다 — 기한까지 팔면 깎아주고 버티면 보유세로 압박한다. 손잡이는 둘인데, 공정시장가액비율(현재 60%, 문재인 정부 때 95%)은 올리면 1주택자 재산세까지 오른다. 그래서 이미 입법예고에 올라온 공시가격 현실화율(15억 이하 69%, 30억 초과 75%) 쪽을 더 유력하게 본다.
• 진짜 놀랄 곳은 재산세다. 종부세는 연 5조 원대(많을 때 8~9조, 지금 4조대)인데 서울 재산세는 1~2조에서 7조 원대로 커졌다. 집값이 올라 모두가 내는 세금이 이미 크게 올랐는데 기사에는 잘 나오지 않는다는 지적이다.
• 상속과의 비교. 상속세 최고세율 50%, 다주택 양도세 최고 부담 82.5%다. 그래서 고령 자산가는 "안 팔리면 그냥 상속"으로 간다. 매수자는 등기부에서 매도인 나이를 보고 협상 가능성을 가늠하게 된다.

네 갈래에 붙는 걸림돌

주요 숫자

"세무사 세 명에게 물어봐라. 한 명이라도 비과세가 아니라 그러면 진짜 의심을 해 봐야 된다." "안 팔리면 그냥 상속이에요." 고령 자산가의 선택을 설명하는 말이다. "자금이 어디로 이동한다는 건 우리의 머릿속에만 있는 거지." 주식과 부동산 사이 자금 이동론에 대한 정리다.

자가보유율 90%는 착한 정부의 결과가 아니다. 토지 90% 국유, 연금(CPF)으로 집을 사게 하는 금융, 취득세 중심의 수요 억제를 동시에 굴린 결과이고, 주거 사다리를 잘게 쪼개 수요를 분산시킨 게 핵심이다. 다만 99년 뒤 가치가 0으로 수렴하는 리스 구조(땅을 나라에서 99년 빌려 쓰는 방식)와 세대 갈등이라는 대가가 붙어 있다.

핵심 포인트

• 숫자부터. 주민 가구(시민권자와 영주권자)의 90% 이상이 자가를 보유하고 77%가 공공주택에 산다. 재고 기준으로 10채 중 7채가 공공주택이다.
• 투 트랙. 공공주택(HDB) 신규 분양가는 국민평형 기준 4~7억 원인데 같은 평수 일반 민간 콘도는 20억 원대, 고급지는 30억을 넘는다. 아래를 두껍게 깔고 위는 자율 시장으로 둔다.
• 세 축을 동시에 쓴다. 정부가 짓고 분양하는 공급, 연금으로 강제 저축시켜 살 수 있게 하는 금융, 세금으로 투기를 차단하는 수요 억제다. 하나만 쓰면 안 된다는 게 반복되는 주장이다.
• 주거 사다리를 잘게 쪼갠다. 공공 임대에서 공공 자가(HDB)로, 샌드위치 계층용 EC를 거쳐 민간 임대와 민간 콘도로 간다. 쏠림을 막고 수요를 분산시키는 게 목적이다.
• HDB 재판매는 내국인만 할 수 있다. 시민권자와 영주권자만 살 수 있어 외국인 프리미엄이 안 붙고 커뮤니티 시설도 콘도보다 낮다. 5년 최소 거주 후 시장가로 팔 수 있고 통상 20~30% 오른다. 좋은 위치는 최근 10억 원을 넘겼다.
• 99년 리스가 진짜 대가다. 착공 시점부터 99년이고 자동 연장이 없다. 만기에 가까워질수록 가치가 0으로 수렴하고 40~50년 지난 물건은 이미 눌린다. 국토부 장관은 다음 세대가 쓸 집을 함부로 줄 수 없다고 못 박았다.
• 연금이 곧 주택 금융이다. CPF는 주택과 은퇴, 의료 3계좌로 나뉜다. 한국의 청약통장과 건강보험, 국민연금이 하나로 합쳐진 셈이다. 주택계좌 이자가 2.5%인데 모기지가 2.6%라 실질 부담이 0.1%이고, 급여에서 자동으로 상환된다. 집을 팔면 계좌로 되돌려놔야 한다.
• 계약금을 정부가 대준다. 생애 첫 구매자에게 최대 23만 싱달러(약 2.5억 원)를 현금이 아니라 연금 계좌로 지급한다. 다운페이먼트 25%를 사실상 메워주는 셈이다. 소득이 낮을수록, 집이 작을수록, 부모와 가까이 살수록 많이 받는다.
• 세금은 취득 단계에 몰려 있다. 외국인 60%, 2주택 20%, 3주택 30%를 더 물린다. 대신 양도세가 없다. 3년 내 단기 매도만 잡는다. 압박은 하되 팔 길은 열어둔다.
• 보유세는 주택 수가 아니라 실거주 여부로 갈린다. 실거주 1주택은 한국보다도 낮아서 12억 상당 기준으로 80만 원쯤이다. 비실거주면 연간 임대가치의 10%대부터 시작해 고가는 30%까지 간다. 법인 명의도 같은 취급이다.
• 좋은 입지에는 페널티를 붙인다. Standard와 Plus, Prime 세 등급으로 나눠 프라임과 플러스는 전매(산 집을 되파는 것)를 10년 제한하고 매각할 때 이익 일부를 국가가 환수한다. 로또가 되지 않게 하는 장치다.
• 땅은 계속 만들어낸다. 컨테이너 터미널을 투아스로 옮기고, 리스가 만료된 골프장은 갱신해주지 않고 회수해 공공주택으로 돌린다.
• 화이트 사이트(용도를 미리 정하지 않고 개발자가 계획을 짜오게 하는 부지)는 용적률 제도가 아니다. 마리나베이 일대 용적률(땅 넓이 대비 지을 수 있는 건물 바닥 면적 비율)이 1,000%대인 건 맞지만, 본질은 용도 비율을 디벨로퍼가 짜오라는 민관 유연성이고 그래야 입찰가가 올라간다. 땅은 파는 게 아니라 99년으로 빌려준다. 교수는 한국이 이걸 용적률 상향 수단으로 오해한다고 지적한다.
• HDB는 만년 적자다. 정부 예산의 2~5%로 메우는데 많을 때 6조 원쯤 된다. 5% 정도 써서 주택 문제를 어느 정도 해결할 수 있다면 한국도 못 할 게 없다는 게 교수의 계산이다.
• 한국이 안 되는 이유는 신뢰의 악순환이다. 공기업 신뢰가 낮아 장기 권한을 안 주고, 권한이 없으니 못 하고, 실적이 안 쌓여 신뢰가 더 낮아진다. 적자를 내면 방만 경영이라 하고 흑자를 내면 공기업이 장사한다고 비판받는다.
• 국유지를 늘릴 기회를 놓쳤다. 2·3기 신도시에서 LH가 전부 수용했다가 다 팔았다. 판교 땅을 갖고 있었다면 어땠겠냐는 지적이 나온다.
• 해외 디벨로퍼가 싫어하는 건 불확실성이다. 땅값은 싱가포르가 훨씬 비싸지만 인허가 리스크가 없다. 한국은 정권마다 용산이 공원에서 임대주택으로, 다시 오피스로 바뀌고, 담당자들이 우리 땅이 팔릴까부터 걱정해 국내 플레이어만 상대하니 풀이 작아진다. 싱가포르 공무원은 라스베이거스와 칸까지 가서 직접 홍보했다.

싱가포르 주택 정책의 세 축

주요 숫자

"공공주택은 IPO 공모주." 1965년 파이오니어 세대가 받은 배당이 대박 났고 지금 젊은 세대에겐 그만한 상승분이 없다는, 세대 갈등의 구조를 가리킨다. "주거 사다리는 내려오는 것도 중요하다." 고령층 다운사이징이 곧 공급이라는 말이다. "이건 미래의 나에게 빌린 돈." CPF로 집을 사고 팔면 다시 넣어야 하는 구조를 두고 한 말.

한강에 집을 짓자는 보고서가 논란이 되자 연구자가 직접 나와 해명했다. 요지는 한강이 아니다. 서울 분양가의 60~70%가 토지비이니 그것을 0에 가깝게 만들 방법을 찾자는 것이고, 방법은 셋이다. 옮길 수 있는 집을 빈 땅에 잠깐 세우기, 도로와 차고지 위에 얹기, 못 쓰는 용적률을 사고팔기. 해외에는 전부 실제 사례가 있고 서울시도 두 곳에서 이미 하고 있다. 기술은 대부분 해결됐고 남은 건 제도와 수용성이다.

핵심 포인트

• 계산의 출발점. 건설 원가는 서울이든 지방이든 비슷한데 서울은 분양가의 60~70%가 토지비다. 무주택자가 살 수 있는 값으로 공급하려면 토지비를 건드릴 수밖에 없다는 것이다.
• 유형 1 — 옮기는 집. 영국은 재개발로 생긴 유휴 부지(옛 쇼핑센터 자리)에 24세대 임시 공공주택을 지어 3~4년 쓰게 했다. 기초공사부터 준공까지 6개월이고 해체·재조립이 된다. 이 프로젝트는 런던 광역계획의 "민와일 유즈"(그동안 쓰기) 정책으로 발전했다.
• 물 위로 옮긴 사례. 코펜하겐 항만의 학생 기숙사 72세대는 폴란드에서 만들어 배로 끌고 왔고 필요하면 다시 옮긴다. 네덜란드에는 1,000세대 규모 이동 가능 임시주택도 있다.
• 이걸 가능하게 하는 기술. OSC(Off-site Construction, 공장에서 미리 만들어 현장에서 조립하는 방식)로 대략 80%를 공장에서 만든다. 공기가 짧아 민원이 적고 품질이 균일하며 숙련공 부족에 맞는다. 단점은 하나 — 현장 타설(RC)보다 30%쯤 비싸다.
• 국내 실물. 평창올림픽 선수촌, 학생 수 변동에 대응하는 모듈러 교사, 세종 6-3 생활권 LH 모듈러가 있다. 세종은 군산 공장에서 구조체를 만들어 크레인으로 쌓았는데 모듈 하나 조립에 30분, 400가구 적층에 100일이 안 걸렸다.
• 유형 2 — 위에 얹는 집. 서울시가 이미 한다. 신내동 북부간선도로 상부 공공주택(2019년 발표, 진행 중)은 소음·분진 때문에 도로 바로 위가 아니라 뒤로 물려 짓는 쪽으로 바뀌었다. 장지동 버스차고지 상부 주택도 CNG 화재 우려를 심의에서 다루며 진행 중이다.
• 원류는 허드슨야드. 맨해튼 철도 차량기지를 지하화하는 대신 기둥 200여 개로 인공대지를 만들어 빌딩과 공원을 올렸다(면적은 여의도공원의 0.5배). 뉴욕 교통국(MTA)이 99년 임대로 선납 10억 달러에 매년 1천억 원가량을 더 받는다. 철로를 그대로 두고 임대 수입을 얻는 구조다.
• 도로가 관통하는 건물. 오사카 게이트타워는 고속도로가 5~7층을 지난다. 도로 쪽이 건물주에게 임대료를 내고, 진동·소음은 구조체를 완전히 분리해 해결했다. 이 건물 완공 뒤 일본 도시계획법이 개정되며 입체개발이 공식화됐다.
• 상가를 남기고 위에 얹기. 로스앤젤레스 스키드로에서는 노후 상가 1층을 그대로 두고 별도 구조물(슈퍼스트럭처)을 세워 모듈러 주택을 올렸다. 세입자를 내보내지 않고 주택을 얹은 사례다.
• 유형 3 — 용적률 거래. 도쿄역은 문화재라 용적률을 못 쓰니 남는 몫을 주변 여섯 개 건물에 팔았다. 약 500억 원을 받아 역사 보수와 원형 복원에 썼다. 성립 조건은 구역 단위로 총량을 먼저 정해 두는 것이다. 도쿄역 일대는 특례용적률 적용구역으로 지정돼 기반시설도 그 총량에 맞춰 깔려 있다.
• 한국에도 제도는 있다. 경복궁·창덕궁 주변처럼 높이 제한으로 못 쓰는 용적률을 다른 지역과 잇는 결합개발이다. 그런데 파는 쪽과 사는 쪽의 값이 안 맞고 선례가 없어 운영 기준이 없다 — 작동하지 않는다.
• 서울은 얼마나 더 지을 수 있나. 현재 서울 평균 용적률은 145%다. 재건축마다 300~400%를 열어주면서도 서울 전체 기반시설이 얼마를 감당하는지는 검증된 적이 없다. 연구자가 꼽는 병목은 상하수도, 그다음이 전기와 교통이다. 1기 신도시는 상한을 500%까지 열었지만 처음부터 계획된 도시라 여건이 다르다.
• 잘 되면 되레 문제가 생긴다. 서울 신규 주택의 80%는 정비사업에서 나와야 하는데, 정비가 잘 굴러갈수록 이주 전세 수요가 폭증한다. 통합 재건축으로 부지를 넓히면 한꺼번에 나가는 규모가 더 커진다. 그래서 유휴 공간의 팝업 하우스가 이주 대책으로 다시 등장한다.
• 한강에 실제로 지으려면. 기술은 있다(기둥으로 수위를 따라 오르내리게 하거나 데크). 한강 최대 수심은 20m, 공원 인근은 3~7m다. 벽은 제도다 — 고수부지는 공원으로 지정돼 용도 변경에 도시계획 심의와 주민 의견이 필요하고, 수면은 점용허가 대상이지만 주거 용도로 허가한 적이 없다. 세빛섬과 한강버스 선착장은 하천 부속시설이다.
• 조망권은 권리로 인정하고 시작한다. 강변에 지으면 뒤편 아파트 조망이 막히고 그 가치는 집값에 들어 있다. 연구자는 민원을 정당한 권리로 보고, 대신 개발 편익을 입주자만 갖지 말고 주변과 나누자고 한다. 도로로 끊긴 한강 접근성을 인공대지로 잇거나 개발 이익으로 주변에 생활시설을 짓는 식이다.
• 연구자의 방법론. LH가 하겠다는 것이 아니라고 두 번 못박는다. 제도를 한 번에 바꾸기보다 성공 사례를 만들어 인식을 바꾸는 시간이 중요하다는 것이 결론이다.

토지비를 줄이는 세 갈래

주요 숫자

"결국엔 토지비를 0으로 한번 만들어 보자." 보고서의 속내라고 밝힌 대목이다. "기술적인 문제는 아니고요. 제도나 사회적 수용성의 문제죠." 도로 위 주택을 두고 한 말이다. "지금은 이런 논의를 하는 게 불경스럽다고 하니 더 펼쳐지지 못하고 있다."

서울시 장기전세주택(시프트, 주변 시세보다 싼 전세보증금으로 최대 20년을 사는 공공임대)이 2029년 강동구에서 2천 세대쯤 한꺼번에 만기를 맞는다. 20년 전 2억 4천만 원에 들어가 지금 3억 5천만 원인 보증금으로는 7~8억짜리 동네에 남을 수 없다는 호소문이 돌면서 논란이 됐다. 그런데 기자가 확인해보니 그 호소문은 사실관계가 몇 군데 틀렸고 누가 썼는지도 확인되지 않는다. 진짜 쟁점은 20년 뒤를 아무도 설계하지 않았다는 데 있다.

핵심 포인트

• 제도의 뼈대. 2007년 서울시가 도입했고 주변 시세의 80% 이하 전세보증금으로 최대 20년 산다. 2년마다 재계약하는데 보증금 인상 상한이 5%다.
• 그 5% 상한이 격차를 만든다. 주변이 3억일 때 2억 4천만 원에 들어가 20년간 5%씩만 올리면 지금 3억 5천만 원인데 같은 동네 시세는 7~9억이 됐다. 현재 시세의 30~40%짜리 값으로 사는 셈이다. 호소문이 말한 23%는 근거가 없다.
• 저소득층 대상 제도가 아니었다. 처음에는 소득 기준도 자산 기준도 없었고 중산층 주거 안정이 목적이었다. 지금도 도시근로자 가구소득 150% 이하까지 들어간다. 세금으로 살 만한 사람을 왜 지원하냐는 여론이 여기서 나온다.
• 터진 곳. 강동구 강일 리버파크는 6~7천 세대 중 1,700세대쯤이, 고덕 리엔파크는 3,500세대 중 2천 세대쯤이 시프트다. 2009년에 첫 입주를 했으니 2029년에 2천 세대가 한꺼번에 20년을 채운다.
• 호소문의 요구는 넷이다. 보증금을 시세 80%로 현실화해 재계약하게 해달라, 20년 이상 산 사람에게는 분양 전환(임대로 살던 집을 사서 내 집으로 만드는 것) 기회를 달라, 만기 세대에 저리 대출을 해달라, 공공전세를 연장해달라. 진행자는 분양 전환을 두고 원래 조건에 없던 것이라 과해 보인다고 짚는다.
• 그런데 호소문 쪽이 흔들린다. 기자가 짚은 오류만 셋이다. 보증금 비율과 만기 시점(2027년이 아니라 2029년), 규모(수백이 아니라 수천 가구). 게다가 리엔파크 임차인 대표(사는 사람들이 뽑아 관리사무소와 협의하는 창구)가 그런 사람들이 접촉해온 적도, 게시판에 붙은 적도 없다고 답했다. 온라인과 SNS로만 퍼지고 있다.
• 기존 조직의 요구와 결이 다르다. 서울 시프트 거주자 연합체는 그동안 취약계층과 고령층에 한해 계약 연장을 요구해왔다. 이번의 80% 전원 재계약은 훨씬 세다.
• 대규모 공실이 시장을 흔든다는 주장은 성립하지 않는다. 빈집은 수리해 신혼부부용 미리내집(서울시가 신혼부부에게 주려고 만든 임대주택)으로 재공급하겠다고 이미 공언했으므로 시장에 나올 물량이 없다.
• 서울시는 단호하다. 처음부터 임대주택으로 설계했고 기간을 명시했으며 재계약 때마다 만기 퇴거를 고지했다. 분양 전환을 염두에 뒀던 5년·10년짜리 임대와는 성격이 다르다. 오세훈 시장은 시프트가 20년간 자립 기회를 제공한 제도이고 그 취지를 훼손할 수 없다고 말한다.
• 입주민 논리의 핵심은 사다리가 끊겼다는 데 있다. 성실히 모으면 자립한다는 약속을 믿었는데 모으는 속도보다 집값이 훨씬 빨리 올랐다는 것이다. 진행자는 이 논리에 동의하지 않지만 수천 가구 동시 퇴거는 실제 문제라는 데는 동의한다.
• 전문가도 갈린다. 한쪽은 어차피 무주택자니 시세를 반영해 보증금을 올리는 조건의 연장은 검토할 만하다고 본다. 유선종 교수는 이번에 20년 퇴거 원칙을 세워야 한다는 쪽이다. 고지도 됐고 빈집 용처도 공지됐다는 이유에서다.
• 선례는 판교 10년 공공임대다. 분양가 3억대짜리가 전환 시점에 10억이 되자 싸움이 누가 감정평가(전문 자격을 가진 평가사가 집값을 매기는 절차)를 하느냐로 옮겨갔다. LH 선정에서 반발을 거쳐 지자체 선정 2곳으로 바뀌었고, 지자체장은 4년마다 선거를 치르니 주민에게 유리한 값(시세의 약 80%)이 나왔다. 주민은 소송까지 갔지만 결국 사인했다. 그 뒤 집값이 또 올랐기 때문이다.
• 줄줄이 온다. 서울시는 2007년 이후 시프트를 3만 8천 호쯤 공급했다. 2027년 마곡·송파 300가구쯤을 시작으로 2029~2031년 수천 가구씩 만기가 쏟아진다. 행복주택도 최대 20년, 국민임대는 최대 30년이라 뒤에 대기 중이다.
• 한국과 유럽은 설계 사상이 다르다. 한국은 주거비를 아껴 자산을 모으고 시장으로 점프시키는 사다리라서 20~30년으로 끊고, 유럽은 영구 거주를 보장한다. 그런데 유럽도 재고가 빠듯해지자 기존 거주자는 좋은 입지에 계속 살고 신규는 외곽으로 밀리는 갈등이 생겼다. 대응은 임대료를 시장가에 점점 붙여 자발적 이탈을 유도하는 것인데, 임대료가 낮으니 머물려는 관성이 강하다.
• 기자의 결론은 제로섬(한쪽이 얻으면 다른 쪽이 그만큼 잃는 구조)이다. 기존 입주자를 보호하면 신규 진입자가 못 들어온다. 핵심은 공공임대 재고 자체가 충분하지 않다는 데 있고, 그렇지 않은 한 어떤 방식이든 누군가는 밀려난다.
• 양쪽이 같이 지적하는 건 설계 공백이다. 20년 혜택 줬으니 감사합니다 하고 나갈 거라 기대한 건 너무 나이브했다는 것, 20년 뒤엔 플랜 B로 어떻게 가고 막히면 플랜 C로 어떻게 간다는 걸 미리 그려뒀어야 한다는 것이다. 진행자 표현으로는 "내 시장 때 하겠냐 하고 계속 넘겨오다가 지금 온 것"이다. 접점은 순차 퇴거와 고령·저소득 배려 정도인데, 그러면 왜 저 사람은 길게 연장해주냐는 형평 문제가 붙는다.

시프트 20년 만기 일정

주요 숫자

"질서 있는 퇴진." 한꺼번에 내보내지 말자는, 이 방송에서 나온 유일한 실질적 접점이다. "20년 뒤엔 플랜 B, 거기서 막히면 플랜 C." 뻔히 예상된 문제에 다음 경로가 없었다는 지적. "모여서 압박하면 뭐든 조금씩은 얻어낸다." 기자가 우려하는 학습된 경험칙이다.

빈 상가와 오피스, 호텔을 집으로 바꾸자는 카드가 다시 나왔고 LH가 올해 2천 호실을 잡았다. 그런데 사람이 24시간 사는 건물은 요건이 다르다. 난방·배관·복도 폭·피난계단·주차장을 다 맞추면 리모델링비가 평당 400만~500만 원으로 신축에 버금간다. 업계 셈법을 따라가면 토지비로 남는 돈이 평당 3,500만 원인데, 서울·경기 좋은 자리 땅주인이 그 값에 팔 이유가 없다. 2020년 호텔 전환도 목표 4만 호에 실적 1,300호였다.

핵심 포인트

• 정책 얼개. 도심 비주택(상가·업무·숙박)을 준주택(오피스텔·기숙사처럼 주택에 준하는 시설)으로 용도변경해 공급한다. 공실이 늘어난 지식산업센터(제조·정보통신 업체가 입주하는 복합 건물)도 매입 대상이고, 서울·경기 규제지역의 우수 입지가 표적이다.
• 두 갈래. LH가 직접 사서 바꾸거나, 민간이 마진을 사실상 보장받고 대신 한다. 일단 LH가 먼저다. 국토부 장관은 전월세를 늘리는 가장 쉽고 빠른 카드라고 반복한다.
• 처음이 아니다. 작년 9·7 대책에도 지식산업센터 1만 호가 있었고, 2020년에는 코로나로 비어가던 호텔을 돌리겠다고 했다. 목표 4만 호에 공식 실적은 1,300호였다.
• 성공 사례가 사례가 아니다. 성북구 안암생활(옛 관광호텔, 120호실)은 호텔이 되기 전에 원래 기숙사였다. 도배·장판·간판 수준이었고 사업 주체도 마진을 노리지 않는 사회주택 기업이었다.
• 2020년이 막힌 이유 셋. 건축 규제를 맞추면 수지가 안 맞았고, 호텔 주인은 버티면 땅값이 오른다고 봤고, 2022년 금리·공사비가 튀며 흐지부지됐다.
• 상주 건물이 아니다. 바닥·배관·욕실·난방·수도를 새로 해야 한다. 복도 폭은 상가 1.5m에서 주거용 1.8m로 넓혀야 하는데 그 벽이 내력벽이면 뜯는 순간 구조가 위험하다. 피난계단은 거실에서 30~50m 안에 있어야 해서 길쭉한 호텔형 건물은 가운데를 뚫어야 한다.
• 가장 까다로운 건 주차장. 오피스텔 세대당 1대, 도시형 생활주택 0.6대인데 상가는 훨씬 헐겁다. 주차는 땅이 있어야 늘고, 지하를 팔 만큼만 파고 올린 건물은 더 팔 수 없다.
• 그래서 평당 400만~500만 원. 신축이 평당 1천만 원 선이라 차라리 부수고 새로 짓는 게 낫다는 말이 나온다. 호텔만 예외였다. 객실이 이미 나뉘어 있고 기숙사로 바꾸면 주차 기준이 낮아졌다.
• 셈법이 여기서 멈춘다. 2종 일반주거 토지 100평·연면적 200평 상가를 원룸 15세대로 바꾸고 LH가 세대당 3억 원을 쳐주면 총사업비 45억 원이다. 리모델링 10억을 빼면 토지비 35억, 곧 평당 3,500만 원이다. 민간이면 취득세·신탁·이자까지 얹어 더 낮게 부른다.
• LH는 싸게만 산다. 보도자료에 용도변경 전 기준 시세를 감안한 감정평가액을 넘지 않게 매입한다고 못 박았다. 감정평가도 LH 지정 1곳과 협회 추천 1곳이라 높게 나오기 어렵다.
• 반대편 계산. 세대당 3억 원이면 자본비용만 연 4%로 1,200만 원, 월 100만 원이다. 20년에 회수하려면 월세 200만 원은 받아야 한다. LH가 그걸 싸게 공급하면 차액은 나라 돈이라 진행자는 "공급이 아니라 자선사업"이라 부른다.
• 여건은 2020년보다 나쁘다. 그때는 호텔이 싸게 대량으로 나왔는데 지금은 호황이라 매물이 없다. 서울 오피스 공실률은 5% 미만이라 빈 상가가 대상이 되는데, 상가가 전환 난이도가 가장 높다.
• 미국은 조건이 다르다. 공실률이 20~30%대다(샌프란시스코 30% 초과, 시애틀 30% 근접, 맨해튼은 회복해 3~4%대). 뉴욕은 저렴주택을 일정 비율 넣으면 재산세를 30년간 최대 90% 깎아주고 1990년 이전 노후 오피스는 규제를 푼다. 주차는 애초에 줄이는 게 시 정책이라 걸림돌이 아니다.
• 지식산업센터. 층고가 높고 철골이라 구조는 낫지만 공사량은 비슷하다. 진짜 벽은 구분소유다. 분양률이 아주 낮으면 통매입이 되지만, 절반쯤 주인이 있으면 임대수익·실사용·시세차익이 뒤섞여 합의가 안 된다. 주차 기준도 주거용보다 낮게 지어져 있다.
• 수요가 어긋난다. 지금 문제는 청년 원룸이 아니라 방 세 개짜리 20평대다. 세대당 3억에 12평이면 24평은 6억, 토지비까지 9억쯤인데 그 값이면 서울 외곽 신축 빌라와 비슷해진다.
• 왜 지금 이 말이 나오나. 아파트와 오피스가 섞여 있는 도심에서 두 용도의 평당 가치는 놀랄 만큼 비슷하게 붙어 있다. 예전엔 상가가 비쌌는데 아파트가 추월하면서 전환 계산이 성립하는 것처럼 보이는 것이다.

원룸 15세대로 바꾼다면 (토지 100평 · 연면적 200평 상가)

주요 숫자

"간판만 바꾸면 되죠." 기숙사였다가 호텔이 됐다가 다시 기숙사로 돌아온 안암생활을 두고 한 말이다. "공급이 아니라 자선사업." 비싸게 사서 싸게 공급하면 차액이 나라 돈이라는 지적이다. "놀랄 만큼 비슷하다." 도심에서 아파트와 오피스의 평당 가치가 붙어 있다는 관찰이다.

마포 아현1구역 재개발 계획에 전용 14㎡, 4.2평짜리 아파트가 30채 들어간다. 원룸 오피스텔보다 작다. 이유는 1980년대 등기 편법에 있다. 지하 거주자는 등기를 할 수 없어 지상 세대들의 지분을 나눠 받았고, 그 결과 2,700가구 중 900가구가 공유지분 상태다. 도정법상 공유지분자에게는 입주권이 하나뿐이라 합의가 안 되면 전부 현금청산인데, 900가구를 쳐내면 사업이 굴러가지 않는다. 그래서 조례의 커트라인을 낮추려고 법이 허용하는 가장 작은 아파트를 만들었다.

핵심 포인트

• 어떤 동네인가. 아현동 699번지 일대, 표고차 59m 구릉지다. 충정로·애오개·아현역 도보권인데 골목이 좁아 소방차가 못 들어오고 반지하가 많다. 영화 기생충의 배경이 된 곳이다. 주변은 다 재개발이 끝났거나 진행 중인데 여기만 남았다.
• 왜 등기가 꼬였나. 1980년대 자력갱생 재개발(기반시설은 지자체가 깔고 집은 주민이 직접 짓는 방식)로 다세대 빌라가 들어섰다. 그런데 당시 건축법은 남북 대치를 이유로 지하를 방공호·창고 용도로만 허가했다. 사람이 살 수 없으니 등기도 안 나온다.
• 동네가 만든 편법. 지하 면적(약 80㎡)을 지상 여섯 가구가 14㎡씩 지분으로 쪼개고, 그 지분을 실제 지하 거주자 이름으로 등기했다. 1층 소유자 등기부에는 본인의 44㎡와 지하 거주자의 14㎡가 함께 올라간다. 지하 거주자 이름은 1·2·3층에 조금씩 흩어져 있다.
• 사는 데는 지장이 없었다. 1984년 다세대 구분등기 제도가 생긴 뒤에도 비용 때문에 정리하지 않았고, 매매도 월세도 문제없이 됐다. 열쇠를 넘기고 여러 층에 흩어진 지분 등기를 함께 옮기는 방식이다.
• 재개발에서 터졌다. 도정법상 공유지분자는 몇 명이든 입주권 하나다. 지분이 크다고 대표가 되는 것도 아니고 알아서 정리하라는 것이다. 합의가 안 되면 감정가로 현금청산인데 시세보다 훨씬 낮아 지하 거주자는 갈 곳이 없다.
• 규모가 문제였다. 2,700가구 중 구분등기 1,640, 공유지분 900이다. 재개발에는 75% 동의가 필요한데 공유지분 쪽은 한 표를 만들 내부 합의부터 안 된다. 수십 년간 지분이 따로 거래돼 서로 모르는 사람들이 한 층의 등기부를 공유한다.
• 조례에서 찾은 길. 공유지분권자라도 권리가액이 최소 평형 조합원 분양가보다 높으면 분양권을 인정한다는 조항이 있다. 문제는 여기가 마포라 최소 평형 분양가도 높고, 지분은 네다섯 평이라 감정가가 2~3억 원대라는 점이었다.
• 그래서 커트라인을 낮췄다. 주택법상 1인 가구 최소 주거면적이 14㎡(전용 4.2평)다. 그 평형을 만들면 커트라인이 그만큼 내려간다. 계산해보니 900명 중 600명 가까이를 구제할 수 있었다. 커트라인만 넘으면 4.2평을 고르든 돈을 얹어 큰 평형으로 가든 자유다.
• 한 채에서 30채로. 당초 1채만 지으려 했는데 돈이 없어 실제로 그 집에 들어가야 하는 사람도 있어 30채를 배치했다. 4.2평이라도 주택법을 따르므로 욕실·주방·방이 들어가야 한다.
• 딜레마 — 끌어안을수록 사업성이 나빠진다. 세대당 대지지분이 9평뿐이라 용적률을 올려도 큰 평형이 안 들어간다. 공공재개발로 허용 용적률에 20%p를 더 받아 300% 가까이 확보했지만, 조합원 2,700에 전체 공급 가구수도 그 언저리라 일반분양이 거의 없다.
• 결국 자기 돈이다. 일반분양이 없으니 공사비를 조합원이 낸다. 기자 추정으로 1인당 최소 3~4억, 많게는 5~6억 원이다. 시장도 미지근하다 — 개별 등기된 40㎡ 빌라 호가가 6~7억 원인데 재개발 프리미엄이 크게 붙지 않았다.
• 용적률을 더 주면 되지 않나. 이미 상한선에 인센티브까지 얹은 상태다. 여기만 400~500%를 주면 다른 구역이 가만히 있지 않는다는 게 벽이다.
• 지금 단계. 서울시 도시계획 수권소위를 통과했다. 곧 정비구역으로 지정된다는 뜻이고, 그것은 재개발의 완전한 출발점이다. SH가 시행자로 들어가고 주민대표회의가 함께 끌어간다.
• 곁들여 나온 특수 물건들. 과소필지는 90㎡ 이상이면 입주권이 나오고 30~90㎡는 조건부다(지목이 대지·세대원 전원 무주택·독립 필지). 권리산정 기준일 이후 쪼개진 땅은 인정되지 않는다. 무허가 건물(뚜껑)은 1989년 이전 건축, 항공사진, 재산세 납부 내역, 무허가 건물 확인원 등재를 모두 갖춰야 한다. 한남3구역에서 1~2억이 수십억이 된 사례와, 조건을 못 채워 입주권을 못 받은 사례가 함께 나온다.

아현1구역의 숫자

주요 숫자

"공유 지분자가 다섯 명이든 열 명이든 입주권 하나만 줍니다." 도정법 규정이다. "그걸 찾아내지 않으면 이분들이 사업에 반대할 거 아닙니까." 4.2평이 나온 이유다. "쉬운 데는 끝났죠. 어려운 데들만 남았죠." 앞으로의 정비사업을 요약한 말이다.

"올해 서울 입주가 4천 호뿐"이라는 공급 절벽 기사의 근거를 따라가 보면, 같은 해 같은 서울을 서울시와 부동산원, 부동산114는 2만 8천~2만 9천 호로 잡는다. 여섯 배 넘는 차이가 나는 이유는 시장이 무너져서가 아니다. 무엇을 세느냐가 다르고 한쪽은 데이터 갱신이 늦었다. 기자의 결론은 "공급이 주는 건 사실, 절벽은 과장"이다.

핵심 포인트

• 절벽 그래프의 출처는 부동산 플랫폼 아실이다. 작년 4만 6천 가구에서 올해 4천 호로, 이후 만 호와 3천 호, 900호로 뚝 떨어지는 그림이 그대로 기사가 됐다.
• 공신력 있는 세 기관은 재작년부터 기준을 맞췄다. 서울시와 한국부동산원, 부동산114가 같은 방식으로 센다. 민간 일반분양만이 아니라 청년안심주택(서울시가 이름을 붙인 민간 임대 아파트로, 사업자가 10년간 임대료를 5% 넘게 못 올리는 대신 세금과 이자를 지원받는다)과 임대주택도 넣고, 후분양(다 짓고 나서 분양하는 방식)도 입주 날짜가 파악되면 넣는다. 그 값이 올해 서울 2만 8천~2만 9천 호이고, 곡선도 절벽이 아니라 완만하게 내려간다.
• 차이는 무엇을 빼느냐에서 온다. 호갱노노는 청년안심주택과 임대주택을 통계에서 제외한다고 밝혔고 그 결과가 서울 1만 6천 세대다. 서울의 청년안심주택은 규모가 작지 않아 2026년에만 1만 세대쯤 된다.
• 그 기준 자체는 납득할 만하다. 거래 가능한 민영 아파트만 세면 확실히 줄어든다는 뜻이 된다. 다만 그렇게 하려면 2021~2024년 숫자도 같은 방식으로 낮춰야 하는데, 그래프에서는 과거만 높고 미래만 낮다.
• 아실은 기준이 아니라 데이터가 문제였다. 청약홈(부동산원이 운영하는 청약 정보 사이트)은 이미 2만 8천 호로 바뀌어 있었는데 아실 통계는 4천 호에 머물러 있었다. 기자가 리스트를 맞춰보니 아실이 잡은 올해 민영 물량은 3,500세대인데 서울시가 공개한 정비사업(재건축·재개발) 입주 예정만 1만 5천 세대였고, 올해 9월 입주하는 3천 세대급 디에이치 방배도 빠져 있었다.
• 아실 측 답변은 두 가지였다. 청약홈 기반이라 시차가 있는 건 자기들도 안다, 그리고 서울시 리스트까지 어떻게 다 확인하느냐. 기자는 이걸 기준 차이로 보지 않았다. 데이터가 허술했고 그 데이터로 기사가 나갔다는 것이다.
• 언론의 선택도 짚는다. 공급 절벽을 강조할 때는 작게 잡는 데이터를 쓰고, 괜찮다고 할 때는 넓게 잡는 데이터를 쓰는 경향이 있다.
• 공식 통계도 흔들린다. 6개월마다 발표하는데 서울에서 4,500호가 오간다. 2024년 12월 발표가 2만 4천 호였는데 이듬해 6월 발표는 2만 9천 호였다. 수도권으로 넓히면 1만 호 안팎, 전체의 10%가 넘게 움직인다. 믿을 수 있는 구간은 6개월이고 그 이전은 사업 계획에 가깝다.
• 흔들리는 이유는 둘이다. 하나는 후분양이다. 분양가 상한제(분양가에 상한을 두는 규제)를 피하려 미루는 강남권 단지는 입주일이 4분기 수준으로만 잡혀 있으면 통계에 안 넣다가 확정되는 순간 수천 호가 튀어나온다. 잠실 르엘이 그랬다. 다른 하나는 입주일을 당기는 경우다. 청계 리버뷰자이가 2027년 2월을 2026년 12월로 두 달 앞당겼다. 당기는 건 조합에 유리하고 미루는 건 거의 소송감이라 오차가 한쪽으로만 생긴다.
• 입주 물량이 가장 정확한 지표다. 인허가와 착공, 준공, 입주 중에서 준공허가 나고 실제로 들어가는 시점이라 되돌릴 수 없다. 기자 표현으로 "빼박"이고, 그래서 지금은 다들 입주 물량 중심으로 발표한다.
• 줄어드는 건 맞다. 서울 평균을 연 3만 채로 보는데 올해가 2만 8천~2만 9천 호로 조금 적고 2027~2028년은 확실히 준다. 원인은 3~4년 전에 있다. 금리 급등과 공사비 갈등, PF 시장 붕괴로 2022~2023년 착공이 팍 떨어졌고 착공에서 입주까지 4년이 걸린다.
• 회복 신호도 있다. 2024~2025년 착공이 조금씩 올라왔다. 진행자는 가격이 올라 착공 동인이 생긴 것으로 읽는다. 노량진 뉴타운 2,500세대가 이미 착공했고 다 지어지면 한강변에 1만 세대가 들어선다. 한남3구역 6천 세대는 빠르면 올해 착공한다. 순탄하면 2028~2029년부터 숨통이 트인다.
• 다만 그 전제에 리스크가 셋 붙는다. 이주비 대출(재건축 때 잠시 다른 집으로 옮겨 살 돈을 빌리는 것)이 막혀 있고 재초환(재건축초과이익환수제, 재건축으로 오른 값의 일부를 정부가 걷는 제도)이 앞에 있어 수지가 안 맞으면 일정이 밀린다. 청년안심주택은 PF(프로젝트 파이낸싱, 건물을 지어 팔아 갚겠다는 조건으로 빌리는 돈) 금리가 6~8%로 올라 10년을 버티고 매각 차익으로 회수하는 구조가 성립하지 않아 작년에만 100곳 넘게 중단이나 취소 위기를 맞았다. 3기 신도시의 보상과 착공이 밀리는 것도 변수다.

같은 해 서울, 누가 얼마로 세나

주요 숫자

"공급 절벽이 아니라 공급 감소." 이 편의 결론이다. "리스트를 봐야겠구나." 숫자만 보지 말고 어떤 단지를 넣고 뺐는지가 공개돼야 믿을 수 있다는 진행자의 교훈. "기준이 명확하고 리스트가 제공되면 신뢰가 가는 데이터, 아니면 자의적인 데이터."

4월 23일 본회의를 통과한 개정 전세사기 특별법이 11월부터 시행된다. 특별법이 생긴 지 3년 만에 국가가 처음으로 직접 돈을 댄다. 보증금의 3분의 1이 기준선이고, 경매 배당 같은 것으로 회수한 금액이 거기 못 미치면 차액을 채운다. 정부는 이 사기를 "기울어진 운동장을 정부가 방치해 만들어진 사회적 재난"으로 규정했다. 그런데 왜 전세사기만이냐는 형평 문제가 남았고, 40년 된 대항력 공백은 여전히 국회에 묶여 있다.

핵심 포인트

• 끝난 문제가 아니다. 누적 피해자 35,000명, 누적 피해액 4조 7천억 원이고 지금도 월평균 700건씩 새 피해가 난다. 최근 대전 유성구 다가구 건은 공인중개사와 바지 사장이 선순위 채권을 숨기고 임차인을 모은 뒤 경매로 넘겼다는 의혹으로 수사 중이다(신고 20명·40억 원).
• 피해자 인정은 네 요건이다. 전입신고와 확정일자를 갖춘 정당한 임차인일 것, 본인 귀책이 없을 것, 2인 이상의 피해가 있을 것, 임대인의 기망 의도가 확인될 것. 혼자 당하면 요건에서 빠진다.
• 기망 의도는 수사 개시로 본다. 추상적인 요건이라 실무에서는 정식 입건과 사건번호 부여를 기준으로 삼는다. 수사 결과 사기가 아닌 것으로 뒤집히는 경우는 거의 없다는 설명이다.
• 기존 지원은 세 갈래였다. 집을 사고 싶으면 우선매수권과 저리 대출, 계속 살고 싶으면 우선매수권을 LH에 넘기고 공공임대가 된 그 집에 낮은 임대료로 거주, 떠나고 싶으면 신규 전세 저리 대출이다. 뒤의 둘에는 소득·자산 제한이 붙는다. 직접 지원금은 없었다.
• 새 법의 계산식. 임차보증금의 3분의 1을 기준선으로 두고 경매 배당·변제금으로 받은 금액이 그에 못 미치면 차액을 채운다. 3분의 1을 얹어주는 게 아니라 3분의 1까지 맞춰주는 구조다. 올해 예산 279억 원, 실무는 LH가 맡는다.
• 원안은 절반이었다. 민주당 안에는 50% 보장도 있었으나 경제부처가 강하게 반대해 3분의 1이 됐다. 반대하던 국민의힘 엄태영 의원이 공동발의에 참여하며 여야 합의로 통과됐다.
• 정부가 채택한 논리. 종합대책 문구 그대로 "임대인의 재무상태 및 권리관계에 대한 임차인의 정보 접근성이 떨어지는 기울어진 운동장을 정부가 방치해 만들어진 사회적 재난"이다. 공인중개사 관리와 무자본 갭투자 단속이 제때 안 된 책임을 일부 인정한 셈이다.
• 받는 데 붙는 제한 둘. 최소보장금을 받으면 공공임대주택 지원은 못 받는다(둘 중 택일). 그리고 피해 주택을 직접 매수한 사람은 제외된다. 이 법에는 자산 기준이 없어 그 조건이 대신 들어간 것으로 보인다는 게 기자의 해석이다.
• 남은 구멍 1 — 하루의 공백. 오후 1시에 전입신고를 해도 대항력은 다음 날 0시에 생긴다. 그 사이 오후 4시에 집주인이 대출을 받으면 저당권이 앞선다. 40년 된 결함이고 지적은 10년 넘게 이어졌다. 여야가 즉시 효력으로 바꾸자고 합의했지만 법사위 계류 상태다.
• 은행 쪽 논리. 저당을 잡을 때 방금 들어온 전입을 확인할 시간이 필요하다는 것이다. 1980년대에는 타당했지만 모바일로 확인하는 지금은 설득력이 떨어진다.
• 남은 구멍 2 — 최우선변제권이 안 먹는다. 서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하면 앞선 채권이 있어도 5,500만 원까지 먼저 받는다. 그런데 이 기준이 선순위 저당권 설정 시점으로 소급된다. 기준 금액은 3~4년마다 오르니 10년 전 저당이 잡힌 집에서는 그때의 낮은 기준이 적용돼 권리가 통째로 사라진다.
• 발의된 절충안. 소액 임차인 해당 여부는 임차 시점으로 보고, 실제 변제금은 저당권 설정 당시 기준으로 계산하자는 것이다. 은행은 예상 못 한 임차인이 순위를 침해하면 계산이 꼬인다는 이유를 든다.
• 제도의 뿌리. 원래 정석은 임차권·전세권 등기다. 등기는 누구나 볼 수 있어 공시가 된다. 임차인 비용을 아껴주려 전입신고와 확정일자로 대체하다 보니, 주민센터와 법원이 각각 확정일자를 주고 서로 확인도 안 되는 제도가 됐다. 공시가 안 되니 서로 못 보고, 그래서 사고가 난다.
• 진행자의 대안. 확정일자를 찍어주는 행위에 수수료를 붙여 기금을 쌓고 사고가 나면 거기서 지원하자는 것이다. 세금으로 특정 피해자만 돕는다는 논란을 피할 수 있다는 취지다.

새 법이 정한 것과 남겨 둔 것

주요 숫자

"임차인의 정보 접근성이 떨어지는 기울어진 운동장을 정부가 방치해 만들어진 사회적 재난." 정부 종합대책 문구다. "혼자 당한 건 안 돼요." 2인 이상 요건을 설명하는 대목이다. "도장 찍어 줄 때 수수료를 받아서 기금처럼 쌓는 건 어떤가." 진행자가 낸 대안이다.

성수동 삼표 레미콘 공장 자리에 81층과 53층, 높이 360m 복합단지가 들어설 계획이었다. 서울시 건축위원회는 통과시켰는데 국토교통부 수도권정비 실무위원회에서 보류가 났다. 주거동 400가구가 최소 40평형대, 주력 80평형대, 꼭대기 300평 펜트하우스로 짜여 있어 공공복리에 부합하는지 소명하라는 것이다. 그런데 그 기준에 숫자가 없어 무엇을 고쳐야 통과되는지는 아무도 모른다.

핵심 포인트

• 어떤 땅인가. 서울숲 옆 성수동, 도심 공사장에 레미콘을 90분 안에 대려고 마지막까지 남아 있던 삼표 공장 자리다. 2022~2023년에 없어졌고 부지는 약 8,500평이다. 시행자는 땅 주인인 삼표그룹이고, 정의선 현대차 회장의 처가이기도 하다.
• 서울시가 이미 내준 것. 일반주거지역을 상업지역으로 바꿔주고 용적률(대지면적 대비 지을 수 있는 총 바닥면적의 비율)을 900%가 넘게 올려줬다. 대신 늘어난 용적률의 60%를 공공기여(개발 이익 일부를 도로·공원 같은 시설로 내놓는 것)로 받았고 규모가 6천억 원대다. 성수대교 램프와 용비교 램프를 새로 놓고 입체 보행공원을 만든다.
• 왜 국토부까지 보나. 수도권정비계획법이다. 1982년에 사람과 공장이 수도권에 몰리는 것을 막자고 만든 법으로 서울은 과밀억제권역이다. 공장·학교·공공청사 같은 인구집중유발시설 다섯 가지가 빠져나간 자리에 다시 큰 복합시설이 들어오면 국토부 심의를 받아야 한다. 아파트 자리에 아파트를 짓는 재건축은 해당되지 않는다.
• 보류 사유 원문. "한정된 서울의 토지 자원을 이용한 초고가 주택, 6성급 호텔 같은 하이엔드 개발 계획이 공공복리 목적에 부합하는지 명확히 소명할 것." 무엇을 고치라고는 적지 않았고 수정안을 가져오라고만 했다.
• 같은 단어를 두 기관이 다르게 쓴다. 국토부 쪽은 실수요자가 접근할 수 있는 주택을 많이 공급하고 인구 집중을 억제하는 것이 공공복리라고 본다. 서울시 쪽은 용도변경과 용적률의 대가로 6천억 원을 받아 교통망을 고치고 업무·호텔로 지역을 개발하는 것이 공공복리라고 본다.
• 주변이 이미 그런 동네다. 서울숲 트리마제의 큰 평형(약 300㎡)이 170억 원, 아크로 서울포레스트가 최대 300억 원까지 호가가 붙어 있다. 갤러리아 포레도 100평대가 모여 있다. 그래서 사업자는 비슷한 급으로 계획을 짜 왔고 서울시도 무리가 없다고 봤다.
• 고치기가 쉽지 않다. 84㎡(국민주택 규모)를 넣는 설계 변경을 검토한다는 이야기가 나오지만 설계가 이미 다 나온 상태다. 층수를 낮추거나 평형을 줄이면 랜드마크라는 상징성이 흔들리는데, 이 사업장에서는 그 상징성이 곧 분양가라 사업성과 직결된다.
• 선례는 GBC다. 강남 한전 부지도 공공기관이 나간 자리라 같은 심의를 받았고 2017~2018년에 세 번 연속 반려됐다. 정부가 기업 투자 활성화 기조를 밝히고 사업자가 상업시설 배치를 손보면서 조건부로 통과됐다. 105층 한 동이던 계획은 49~55층 세 개 동이 됐다. 같은 법, 같은 위원회인데 정권 기조에 따라 결과가 달라진 셈이다.
• 81층에는 군의 청구서가 붙는다. 서울 전역이 대공방어협조구역이라 동네에서 가장 높은 건물 옥상에는 대공포가 올라간다. 군은 포만 가져오고 기초 시공·막사·사무실은 시행자 부담이며 연병장이나 전용 엘리베이터를 요구하는 경우도 있다. 수십억에서 수백억 원이 들 수 있다.
• 더 큰 변수는 공군 레이더다. 건물이 일정 높이를 넘으면 수도권 방어 레이더 전파를 가린다(차폐). GBC 때 공군은 가려지는 범위를 메울 레이더를 새로 설치하고 옥상에 대공 미사일 진지도 만들라고 요구했고, 다 수용하면 당시 돈으로 4천억 원대가 든다는 계산이 나왔다. 삼표 부지 심의 안건에도 "대공방어 레이더 관련 공군 협의 미완료"가 지적사항으로 올라 있다.
• 기준에 숫자가 없다. 과밀은 억제하되 공공복리에 부합하면 풀어준다는 조문이라 심의위원 판단에 좌우된다. 사업자에게는 예측 가능성이 없다. 법의 골격이 1982년 그대로인데 그 사이 사람을 모으는 시설은 공장·공공기관에서 IT 기업·공연장·쇼핑몰로 바뀌었다는 지적도 나온다.
• 이 건으로 끝나지 않을 수 있다. 서초동 롯데칠성 부지나 상암동 랜드마크 부지에도 중소형 아파트를 많이 넣으라는 요구가 갈 것이라는 해석이 나온다. 용산 정비창에서 국토부가 1만 호, 서울시가 8천 호를 주장하며 부딪히는 구도와 맞닿는다.

공공복리를 두고 갈린 두 기관

주요 숫자

"한정된 서울의 토지 자원을 이용한 초고가 주택, 6성급 호텔 같은 하이엔드 개발 계획이 공공복리 목적에 부합하는지 명확히 소명할 것." 보류 사유 원문이다. "코에 걸면 코걸이." 기준에 숫자가 없다는 지적이다. "군에서 하는 거는 포만 갖고 옵니다." 대공포 설치비가 왜 시행자 몫인지 설명하는 대목이다.

강동구 명일동 삼익가든맨션이 5동 한 개 동만 빼고 재건축에 들어갔다. 빠진 5동은 단지에서 제일 넓은 53평형 60세대이고 대지지분도 세대당 35평으로 가장 크다. 그런데 감정평가는 땅 넓이가 아니라 거래된 시세를 따라간다. 대형은 평당 단가가 낮게 형성되니 평가액이 낮게 나왔고 분담금만 커졌다. 보상을 더 달라는 요구와 공사비가 올라 못 준다는 조합이 부딪혔고, 결과는 양쪽 다 손해다.

핵심 포인트

• 단지. 1984년 입주 768세대, 용적률 178%대라 사업성이 나쁘지 않다. 5호선 굽은다리역 도보 5분에 9호선도 들어온다. 15층에서 39층으로 다시 짓는 계획인데, 서울시 정비계획 심의안이 공개되자 단지 한가운데 한 동 자리가 비어 있었다.
• 빠진 동. 24평부터 53평까지 여덟 개 평형이 섞인 단지에서 가장 큰 53평이 모인 곳이 5동, 60세대다. 세대당 대지지분 35평에 산 조망이 나오는 자리라 입지도 제일 좋다.
• 5동 논리. 재건축은 건물을 부수고 땅으로 하는 사업인데 우리가 땅을 제일 많이 냈다. 그런데 평가액이 지분 가치에 못 미쳐 분담금만 커졌다는 것이다. 실제로 43평의 추정 분담금이 9천만 원인데 53평은 2억 8천만 원이었다.
• 왜 그렇게 나오나. 아파트 같은 공동주택은 토지와 건물을 묶어 거래사례비교법(주변에서 같은 평형이 얼마에 팔렸는지 보고 값을 매기는 방식)으로 평가하도록 법에 정해져 있다. 달리 적용하려면 조합원 100% 동의가 필요해 현실에서는 불가능하다.
• 대형은 평당 단가가 낮다. 총액이 크면 세금과 대출 규제를 더 받아 값이 면적에 비례해 오르지 않는다. 이 단지도 올해 초 34평이 16억 원에 팔렸는데 5월에 53평이 17억 7천만 원에 팔렸다. 20평 가까이 차이 나는데 값 차이는 1억 7천만 원이다.
• 보정 범위는 좁다. 2년 전 15억 원 실거래를 16억~17억 원으로 손볼 수는 있어도 20억 원으로 만들 수는 없다. 감정평가 쪽 논리는 더 나간다. 대형이 거래 자체가 적다는 사실이 곧 대형의 가치라는 것이다.
• 땅만 따지면 무너지는 것들. 대지지분만으로 값을 매기면 단지에서 가장 비싼 땅은 도로가 된다. 넓고 부술 건물도 없다. 같은 논리로 15층 로열층과 1층이, 산 조망과 막힌 조망이 같은 값이어야 한다. IMF 이전에는 대형의 평당 단가가 오히려 비쌌다는 이야기도 나온다.
• 남은 조합원도 손해다. 계획이 1,169가구에서 990가구로 줄어 180가구가 사라졌는데 조합원은 60명만 줄었다. 일반분양 물량이 줄어드니 분담금이 늘어난다. 24평에서 25평으로 가는 데 4억 원 가까이 든다는 계산이 나온다.
• 5동 단독 재건축은 애매하다. 부지 2,000평에 도로도 붙어 이론상 180세대가 가능하다는 계산이 있지만, 주변에 새 아파트가 먼저 올라가면 건물 사이 거리 때문에 130~140세대에 그친다는 반론이 있다. 그 규모는 1군 시공사가 들어오기에 수지가 안 맞고 주차장·커뮤니티도 제약을 받는다.
• 시장은 이미 답했다. 재건축에 들어가는 43평이 20억 원쯤인데 빠진 53평은 17억 원대다.
• 이혼은 끝났다. 2020~2021년 토지분할 소송, 2024년 분할 판정으로 주소까지 갈렸고 5동을 뺀 조합이 승인을 받았다. 동 단위 제외는 분리되는 건물 소유자가 전체의 10분의 1 이하여야 하고 건축선이나 지하 주차장이 걸치면 안 돼 사례가 드물다.
• 되돌릴 시간과 조건. 이주·철거 전까지 약 2년이 남았지만, 갈라설 때 동의 50%면 됐던 것이 다시 합치려면 75% 이상에 정비계획도 새로 받아야 한다.
• 일몰제가 등을 떠밀었다. 조합 설립 후 3년에 연장 2년, 그 안에 정비계획 심의를 못 받으면 조합을 해산해야 한다. 2021년 설립이라 기한이 거의 찼다. 평당 1천만 원대인 공사비도 같은 방향으로 민다. 땅을 줄이더라도 속도를 내는 쪽이 낫다는 판단이 가능해졌다.
• 격언의 사용법이 갈린다. 대지지분이 넓은 곳을 사라는 말은 단지끼리 비교할 때 맞다. 같은 단지 안에서는 실거래가가 전부다. 강남 핵심 입지 밖에서 땅이 넓다는 이유로 대형을 사면 기대만큼 나오지 않는다.

5동이 빠지면서 양쪽이 잃은 것

주요 숫자

"이혼은 이미 됐어요." 소송으로 주소까지 갈린 상태를 가리킨다. "대형이 거래 자체가 적은 거 자체가 그 대형 평형의 가치라는 거예요." 감정평가가 시세를 따라가는 이유다. "누가 봐도 합리적인 A안이 있는데 A도 손해 보고 B도 손해 보는 결정을 많이 하더라고요." 기자가 재건축 취재에서 반복해 본 패턴이다.

둔촌주공 조합이 성과급 40억 원을 총회에 올렸다가 조합원 3,500명 반대로 부결됐다. 조합은 시공단 요구에서 2,600억 원을 깎았다고 하고, 조합원은 분담금이 1인당 1억 8천만 원 늘었는데 무슨 성과냐고 맞선다. 뿌리는 계약이 없다는 데 있다. 조합장은 봉사로 시작해 사업이 끝난 뒤 보상을 요구하고, 그 시점에 그 돈은 조합원 눈에 자기 돈으로 보인다. 사전에 공식을 정하고 손실 담보까지 걸었던 아크로리버파크마저 대법원까지 갔다.

핵심 포인트

• 둔촌주공 숫자. 성과급은 조합장 28억 원, 임원·직원 12억 원으로 합쳐 약 40억 원이다. 단지는 12,000세대, 사업비는 7~8조 원대다.
• 조합 주장. 2022년 공사 중단 뒤 시공단이 요구한 추가 공사비가 1조 1,380억 원이었고, 한국부동산원이 그중 9,700억 원을 검증 불가로 판정했다. 계약에 "검증 불가 항목은 시공단 계산대로 지급한다"는 조항이 있어 그대로 두면 다 줘야 했다. 협상으로 현금 1,400억 원과 현물 1,200억 원, 합쳐 2,600억 원을 줄였다는 것이다.
• 분양 시기도 당겼다. 2023년 3~4월 예정이던 분양을 2022년 12월로 앞당겨 금융비용 300억~400억 원을 아꼈다. 각종 경비까지 더해 4천억 원 이상이라는 계산이다.
• 조합원 반박. 공사 중단과 증액을 거치며 조합원 6,000명이 1인당 1억 8천만 원씩 더 냈다. 지금 집행부가 사태를 일으킨 것은 아니지만 결과는 손해라는 것이다. 진행자의 지적은 더 앞을 짚는다 — 룰을 미리 세팅했어야 했다.
• 반복되는 장면. 휘경자이 디센시아는 1인당 1억 5천만 원을 환급하고 성과급 17억 원을 올렸다가, 평당 2,900만 원에 분양했는데 옆 단지는 3,200만·3,500만 원이었다는 반론에 막혀 부결됐다. 래미안 원엘리는 10억 원을 지급했고, 원펜타스는 58억 원을 추진하다 반발에 규모를 줄였다.
• 계약서가 없다. 조합장에게는 월급과 활동비 정도만 정해져 있고 성과 조건이 없다. 매출 2~3조 원 기업이면 최고경영자 연봉을 10억 원쯤 잡을 텐데, 조합장은 봉사를 내세워야 당선된다. 처음부터 성과급을 걸면 경쟁자에게 진다.
• 측정이 어렵다. 관리처분계획 대비 절감액, 시공사 요구액 대비 계약액, 사업 기간 단축은 지표로 만들 수 있다. 그런데 그게 조합장의 능력인지 시장 덕인지 갈라낼 수 없다. 서울시 규정에 별도 성과급은 없다고 되어 있지만 권고라 강제력이 없다.
• 지금 보수 수준. 월 800만~1,000만 원, 연 1억 원 내외이고 임기는 3~4년이다. 대형 사업장은 기간을 1년 줄이면 금융비용 수백억 원이 빠진다. 400억 원을 아꼈다면 100억 원을 줘도 300억 원이 남는다는 계산이 성과급 찬성 논리다.
• 반대 논리도 분명하다. 조합은 영리법인이 아니라 주민 자치 조직이고, 성과와 외부 환경을 분리할 수 없으며, 성과급을 기대하면 기간을 당기려 무리하거나 장기 이익을 해칠 수 있다는 것이다.
• 아크로리버파크가 유일한 선례. 조합장이 10억 원, 임원 11명이 각 5억 원, 합쳐 55억 원을 손실 담보로 걸고 사업 초기에 총회 의결을 받았다. 추가 이익의 50%를 요구했다가 20%로 낮춰 통과시켰다. 그런데도 소송이 걸렸고 대법원은 250억 원은 과도하다고 봤다.
• 대법원 기준. 업무 기간·난이도, 조합원이 얻는 이익 규모, 임원이 건 리스크 한도를 종합한다. 판결문은 재건축 손익이 부동산 경기와 규제 변동 같은 외부 요소에 좌우되므로 직무와 보수 사이에 합리적 비례 관계가 있어야 한다고 적었다. 실무로는 손실 담보를 걸었는지와 총액 상한이 있는지다. 파기환송심은 7% 수준을 인정해 70억 원대가 됐다.
• 정작 기준은 없다. 20%는 과하고 7%는 된다는 판단에 근거가 제시되지 않았다. 진행자는 기업 경영진 성과급에도 총액 상한이 없고 본인이 거는 돈도 없다는 점을 들어 형평을 묻는다.
• 대안 둘. 전문조합관리인 제도(변호사·회계사 등 자격자를 외부에서 데려오는 것)와 신탁 방식이 있다. 신탁 보수는 사업비의 1~2%라 1조 원 사업이면 100억 원이 넘는다.
• 왜 안 쓰이나. 신탁은 분양까지 마친 사업장이 없어 실적을 못 봤고, 목동 7단지는 투표에서 70% 이상이 조합 방식을 택했다. 기자가 꼽는 진짜 이유는 이권이다. 외부가 들어오면 시공사·자재·폐기물 선정에 붙던 결정권이 사라진다.
• 제안된 방향. 조합 설립 인가 단계에서 주민 대표와 프로젝트 책임자를 분리하고, 자격을 갖춘 사람이나 전문 회사가 후자를 맡게 제도로 정하자는 것이다. 그래야 "건설사 임원 출신이 마침 조합원으로 있느냐"는 운에 사업이 좌우되지 않는다. 다만 사유재산에 대한 선택권이라 국가가 개입하기 어렵다는 벽이 남는다.

성과급을 둘러싼 세 사례

주요 숫자

"검증 불가 항목은 시공단의 계산대로 지급한다." 조합이 독소조항이라 부른 계약 문구다. "세상에 저런 걸 봉사할 사람이 누가 있습니까." 봉사라는 명분에 대한 진행자의 반응이다. "왜 운에 맡기냐는 거예요." 건설사 임원 출신 조합원이 있느냐로 사업이 갈리는 현실을 가리킨다.

성남 상대원2구역은 이주·철거를 끝내고 착공만 남은 5천 가구 재개발이다. 그런데 조합이 시공사 DL이앤씨와 갈라섰다. 하이엔드 브랜드 아크로 요구, 평당 460만 원에서 690만 원으로 뛴 공사비와 산출내역서(자재·인건비를 항목별로 적은 원가 명세) 미제출, 물가 상승분 부담이 겹쳤다. 4월 11일 DL 계약 해지는 통과됐는데 GS건설 선정 총회는 16명이 모자라 부결됐다. 지금 시공사가 없는 채로 이자만 하루 1억 원씩 나간다.

핵심 포인트

• 규모. 5천 가구, 조합원 2,200명, 총사업비 2조 육박에 공사비만 1조 7~8천억 원이다. 둔촌주공 12,000가구의 절반 아래다.
• 시계가 곧 돈이다. 2022년 이주·철거를 마쳤고 부지에 남은 교회와 협의가 길어져 일정이 밀렸다. 지금 이자가 한 달 30억 원, 하루 1억 원이다. 1년 지연이면 조합원 1인당 1,500만~2천만 원꼴이다.
• 싸움의 씨앗은 브랜드. 2015년 시공사 선정, 2021년 이편한세상으로 도급계약. 2022년 새 조합장이 아크로로 바꾸겠다는 공약으로 당선되며 요구가 시작됐다.
• DL의 거절 논리. 아크로는 층고를 높여야 하는데 성남은 고도제한이 있어 일반분양이 480가구 줄고 설계 변경으로 기간도 늘어난다. 2023년엔 조합도 수긍했다가 2025년 11월에 다시 요구했다.
• 기준이 규칙이 아니라 판단이다. 층고 2.5미터 같은 수치만이 아니라 입지·설계·미래 가치를 브랜드위원회가 종합한다는 답이다. 조합은 안양 호계동 아크로 베스티뉴를 들어 같은 경기도 재개발인데 왜 거기만 붙였냐고 맞섰다. DL은 "이편한세상 성남 더 시그니처"를 대안으로 냈다.
• 공사비 70% 인상. 2021년 평당 460만~490만 원이 착공 직전 협상에서 DL 초기 제시 780만 원, 좁혀서 690만 원이 됐다. 조합은 검증 자료를 안 줬다고 본다.
• 산출내역서 5만 페이지. DL이 2월에 제출했지만 겉에 개봉 금지 띠지가 붙어 있어 조합이 포장째 반송했다. 이미 12월에 교체 작업이 시작된 뒤였다.
• 물가 조항의 "협의". 4%까지는 시공사 부담, 초과분은 협의한다고 적혀 있었다. DL은 초과분을 조합이 진다는 뜻으로, 조합은 떠넘기기로 읽었다. 진행자는 계약서에 협의는 효력이 없는 문구라고 짚는다.
• 뒤집힌 조건. 3월에 GS건설이 우선협상대상자가 됐다(평당 720만 원, 물가와 무관한 고정). 발등에 불이 떨어진 DL은 물가를 전부 지고 평당 680만 원 확정을 제안했다. 아크로는 여전히 거부했다.
• 조합장 해임과 복귀. 4월 4일 비대위(집행부에 반대해 조합원들이 꾸린 조직)가 해임 총회를 열었고, 조합장은 효력정지 가처분으로 절차 미비를 파고들어 복귀했다.
• 하루에 총회 둘. 4월 11일 오전 DL 계약 해지는 통과, 오후 GS 선정은 부결. 도정법상 해지는 현장 참석 20%인데 신규 선정은 과반이라 요건이 다르다. 2,200명이면 1,100명 넘게 나와야 한다.
• 금품수수 의혹. 전직 DL 직원이 마감재 업체에서 5천만 원씩 두 번 받아 조합장에게 전달했다고 자수했다. 조합장은 부인하며 그 사람이 가로챈 공작이라는 입장이다. 경찰이 수사 중이다.
• 선례 ① 래미안 원펜타스. 2017년 대우건설 선정, 2019년 600억 증액 분쟁으로 해지되고 삼성물산이 들어갔다. 대우가 유치권으로 버텨 1심은 조합 패, 항고심에서 조합 승. 착공은 2021년 7월로 약 2년 밀렸다. 본안은 대우 지위를 인정하되 되돌릴 실익이 없다며 손해배상으로 정리했고 그 소송은 진행 중이다.
• 공사비는 결국 비슷했다. 대우가 2,090억에 600억을 더 달라다 잘렸는데, 삼성은 2,400억에 계약하고 500억을 증액해 총 2,900억쯤 들었다.
• 선례 ② 방화6구역. HDC현대산업개발이 공사비 증액으로 싸우다 삼성물산으로 교체됐고 유치권 펜스로 버티다 약 1년 밀렸다.
• 손해배상 셈법. 들어간 비용에 총사업비의 3~5% 이익률을 얹고, 다른 현장에서 번 이익과 아낀 비용을 뺀 뒤 그 절반쯤이 배상액이 된다. 여기는 규모가 커서 몇백억 원이 나올 수 있고, 조합은 청산 전에 그 돈을 쌓아둬야 한다.
• 표 대결이 남았다. 4월 30일 비대위의 조합장 해임 총회, 5월 1일 조합장 쪽의 시공사 선정 총회다. 참석비가 55만 원으로 통상 10만~20만 원의 서너 배라 매표 논란이 붙었다. 1,000명이면 5억 원이다.

최종 국면의 두 제안

주요 숫자

"버스 떠났어." 12월에 교체를 시작한 뒤 2월에 산출내역서를 낸 상황을 가리킨다. "협의한다." 계약서에 들어가면 안 되는 문구의 사례다. 합의도 아니고 효력이 없다. "사공이 많으면 배가 산으로 간다." 조합원 2,200명이 전부 주인인 구조를 설명하는 말이다.

공사비가 오른 건 자재비와 인건비가 올라서가 아니라 그 뒤에 있는 안전 규제, 숙련공 소멸, 복잡해진 규정 때문이다. 여기서 더 무거운 결론이 나온다. 지금 짓는 초고층과 용적률(땅 면적 대비 건물 바닥 면적의 비율) 300% 아파트는 나중에 재건축 셈이 안 맞는다. 유일한 대안인 장수명 주택은 화장실 배관을 아래층으로 뚫지 않는 방식인데, 초기 공사비가 30% 더 들어 제도로 강제하지 않으면 아무도 짓지 않는다.

핵심 포인트

• 안전 — 자리를 서로 피한다. 중대재해처벌법 이후 현장소장과 감리단장(공사가 설계대로 되는지 감독하는 팀의 책임자)을 구속된다는 이유로 기피하는데 그 자리 수당이 그만큼 오르지는 않는다. 최 교수는 리소스를 아무리 넣어도 사고를 100% 막을 수는 없다며, 의무를 다해도 처벌 대상이 되는 구조를 짚는다.
• 그게 어떻게 원가가 되나. 안전벨트를 매면 하루 미장(벽에 시멘트를 발라 면을 고르는 작업)이 10제곱미터에서 8제곱미터로 줄고, 벨트 매라고 지키는 사람이 두세 명 붙고, CCTV 사각지대 때문에 전 직원이 경찰용 바디캠을 차고 돌아다닌다. 결과가 공사 기간 40개월에서 50개월이다.
• 불만은 안전 강화가 아니라 책임 배분이다. 원청(공사를 통째로 맡아 하도급을 주는 회사)에만 너무 가혹하고, 불안전한 행동을 한 작업자에게도 불이익이 가야 같이 움직인다고 말한다. 무사고 보너스 1억을 줘도 사고는 똑같이 난다고 보는데, 관리와 감독만으로는 안 되고 작업자 안전 의식이 같이 와야 한다는 뜻이다.
• 숙련공 — 물 쓰는 공정이 통째로 비었다. 미장과 조적(벽돌을 한 장씩 쌓는 것), 타일은 눈을 씻고 찾아봐도 없고 한국인 숙련공은 60대가 안 보이고 70대는 돼야 보인다. 외국인 근로자가 반장과 조장까지 한다. 여기에 52시간이 겹쳐 숙련 기사가 6시에 퇴근하면 그 팀 작업도 끝난다.
• 대응은 건식공법(물을 안 쓰고 자재를 조립해 붙이는 방식)과 PC(프리캐스트 콘크리트, 공장에서 미리 찍어 오는 부재)다. 조적을 없애고 석고보드에 차음재를 넣고, 마지막까지 시멘트 벽돌이 남아 있던 욕실 벽도 건식으로 갔다. 다만 PC도 조인트는 현장에서 레미콘을 타설해야 하고, 난방배관 위 방통 미장(배관 위에 시멘트를 부어 덮는 공정)과 배수구 쪽 구배(물이 흐르도록 잡는 기울기)를 잡는 욕실 바닥은 습식과 숙련공이 남는다.
• 왜 안 배우나. 이 편에서 가장 비직관적인 대목이다. 몸값이 오를수록 불안해진다. 골칫거리였던 옥탑이 PC로 찍어 올리는 방법이 개발되며 그 일이 사라진 전례가 있다. 일당 25만 원이면 남지만 70만 원이 되는 순간 기계가 대체하므로, 연봉이 올라도 진입하지 않는다.
• 규정 — 단열재 하나가 연쇄를 만든다. 20~30년 전 50mm면 됐던 내단열이 지금 150mm쯤 된다. 그러면 창틀이 그만큼 안쪽으로 나와 허공에 뜨고, 쇠로 45도 받쳐야 하고, 그 쇠를 타고 냉기가 들어와 거기에 또 단열을 해야 한다. 열교환 환기도 고급 옵션에서 전 세대 의무가 되며 굵은 덕트가 천장을 채웠다.
• 초고층은 절대 싸질 수 없다. 기준은 50층 또는 200m다. 진짜 문제는 풍하중(바람이 건물을 미는 힘)이다. 위에서 누르는 힘은 한 방향이라 기둥과 보로 풀 수 있지만 바람은 어디서 불지 몰라 사방팔방을 보강해야 한다. 피난안전구역(불이 났을 때 대피해 버티는 층)은 한 층을 통째로 비우고 헬스 기구도 못 놓는다. 시간이 지나 싸질 가능성은 단 1도 없다는 게 그의 말이다.
• 그래서 200m를 피한다. 아크로 서울포레스트가 199.98m다. 2cm 낮춘 200m다. 나 같으면 20cm를 뺀다는 진행자에게 최 교수는 2cm도 맞출 수 있다고 답한다.
• 재건축 셈이 안 맞는다. 이 편의 진짜 결론이다. 용적률 300%를 재건축하려면 600~700%는 줘야 일반분양으로 공사비가 나오는데 그러려면 60~80층이 필요하고, 그 공사비가 지금 20~30층 수준으로 내려오지 않는다. 이미 50~60층인 초고층은 그 자리에 100층을 올릴 수 없어 경제성 자체가 성립하지 않는다.
• 재건축을 하는 진짜 이유는 콘크리트가 아니다. 한국 콘크리트도 100년 간다. 바꿔야 하는 건 배관과 전선이고, 실제로는 지하주차장이 없다거나 네 식구인데 화장실이 하나라는 생활 기준 변화가 재건축을 부른다. 리모델링으로는 2베이가 4베이가 되지 못한다.
• 장수명 주택, 갈림길은 화장실이다. 수직 입상관은 PD(파이프 덕트, 배관만 지나가는 별도 공간)에 있어 이미 교체할 수 있고, 문제는 변기와 세면대, 욕조 배관이 슬래브(층과 층을 나누는 콘크리트 바닥판)를 뚫고 아래층 천장으로 내려간다는 데 있다. 장수명은 이걸 벽으로 돌린다. 미국이나 코스트코 화장실의 바닥에 떠 있는 배관이 그것이다. 재건축 없이 리모델링만으로 배관 교체가 끝난다.
• 층하로 지은 게 비합리였던 건 아니다. 30~40cm 낙차 덕에 잘 빠지고 하자가 적었고 짓기도 쉬워 80~90년대 대량 공급에 안성맞춤이었다. 일본은 우리 집 시설이 남의 집에 피해를 줄 수 없다는 감각으로 이미 층상으로 전환했다.
• 막는 건 30%다. 장수명은 초기 공사비가 30%쯤 비싸 분양가만 오르니 아무도 안 고른다. 최 교수는 정부의 강제성이 필요하다고 하고 진행자는 내 임기 문제도 아닌데 표가 되겠냐고 받는다. 결론은 이렇다. "안 짓고 있으니 나중엔 일대일 재건축인데, 그 공사비를 어떻게 하실지는 나도 모르겠다."
• 곁가지 — 왜 수십 년간 2베이만 지었나. 뚱뚱한 평면이 가운데 벽으로 하중을 받아 구조적으로 싸다. 4베이는 창과 벽량, 단열재, 마감과 슬래브 하중이 다 늘어 비싸다. 아이디어가 없어서가 아니라 대량 공급에 불리해서 안 쓴 것이고, 뒤집은 건 발코니 확장 합법화다. 30평 같은 25평을 팔 수 있고 확장이 건설사 옵션 수익이 되니 4베이가 급증했다.
• 미래 기술 셋. BIM(빌딩 인포메이션 모델링, 건축·설비·전기 도면을 하나로 합친 3차원 설계)은 중앙 서버 도면 하나를 전 분야가 같이 봐서, 건축이 3년 전에 키운 보를 설비가 몰라 공사 중에 터지던 일이 사라진다. 다만 현장에서는 "BIM 15범"이라 불릴 만큼 안 쓴다. PC와 모듈러는 방을 통째로 만들어 쌓는 데까지 간다. 드론과 AI는 레미콘 5시 출하 마감 전에 눈대중으로 정하던 타설 물량과 덤프 대수, 철근 결속 50% 규정 검측까지 맡을 수 있다.

공사비를 올린 세 가지

주요 숫자

"화장실에 달렸다." 100년 가는 아파트인지가 변기와 욕조 배관을 아래층으로 뚫었느냐 벽으로 돌렸느냐에서 갈린다. "산에 가서 기도한다." 현장소장이 무사고를 비는 것 외에 할 수 있는 게 없다는 상태. "인류의 마지막 아파트." 재건축 경제성이 안 나오는 초고층·고용적률 단지를 두고 진행자가 쓴 표현이다.