집 짓는 돈이 어디서 나오는지, 그 조달 방식이 왜 가계부채와 한 몸인지. 그리고 시행사가 제 돈을 얼마나 넣는지가 왜 공급의 진폭을 키우는지.
박선영 동국대 경제학과 교수업로드 2026-08-2183분언더스탠딩
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아파트는 선분양대금으로, 빌라는 전세보증금으로 짓는다. 그래서 공급을 늘리려 할수록 가계부채가 같이 불어난다. 시행사가 제 돈을 3%만 넣는 구조가 그 사슬의 출발점이다.
핵심 포인트
셋 중 하나는 버려야 한다. 금융안정·주거안정·재정부담 최소화는 함께 못 잡는다. 한국은 재정을 아끼며 금융안정을 계속 내줬다.
전세가 부족하면 공공임대 대신 전세대출을 늘렸다. 그 패턴이 쌓인 결과가 가계신용 2천조원이다.
제 돈 3%로 짓는다
막대는 시행사가 사업에 직접 넣는 자기자본 비율이다. 한국이 3%, 미국이 30%, 일본이 37%다. 넣은 돈이 적을수록 사업성을 스스로 검증할 유인이 줄고, 나머지는 집을 짓기 전에 받은 분양대금과 세입자가 맡긴 전세보증금이 채운다. 이 편이 가계부채와 주택공급을 한 사슬로 묶는 근거가 이 비율이다.
자기자본 3%. 1천억원 사업에 30억원만 넣는다. 미국 디벨로퍼는 30%, 일본은 37%를 직접 넣는다.
한 번도 줄지 않았다. 가계신용은 23년 사이 4.3배, 전세대출은 2012년 25조원에서 167조원이 됐다.
정책대출에는 금리 인상이 안 닿는다. 장기 고정금리라 이미 주택담보대출의 30% 가까이가 통화정책 밖에 있다.
부동산PF는 두 번 터졌다. 2011년 저축은행 사태에 27조원이 들어갔고, 2022년 레고랜드 사태는 단기자금시장에 뱅크런을 냈다.
정책이 보는 곳이 좁다. 서초·강남·송파 아파트는 서울 재고의 11%, 그중 신축은 2.5%인데 논의는 거기 쏠려 있다.
대안은 기관이 빌리는 구조다. 개인이 대출 주체면 집값 기대가 꺾일 때 분양이 막혀 공급 진폭이 커진다.
주요 숫자
2,000조원
가계신용 — 방송 전날 발표
3%
한국 시행사 평균 자기자본
167조원
전세대출 잔액 — 2012년의 6.6배
89%
GDP 대비 가계부채 비율
부동산PF는 급성 심근경색이다.
반론 · 충돌
진행자와정부 재정이나 기업 자금으로 옮겨도 결국 누군가 빚을 지는 것은 같다는 반박이 나오는데, 박선영은 재정 여력이 「결심의 문제」라고만 답하고 국가부채가 부를 다른 위험은 깊이 다루지 않는다.
본인 결론 안에서가계부채 관리와 주택공급이 맞바꿈 관계라는 전제는 선분양·전세 구조를 그대로 둔다는 조건에서만 성립한다. 구조를 바꾸면 성립하지 않을 수 있다는 점은 박선영 스스로도 인정한다.
기업형 임대 실패의 설명이 한쪽이다자산운용사의 강남 임대사업 철회와 뉴스테이 정착 실패를 여론의 반감 탓으로 설명하는데, 세제·금융 규제 같은 제도적 장벽은 짧게만 언급된다.
원문 한계박선영 스스로 「한국은 미시 데이터가 안 좋다」고 인정하며, 구별 임차 비중 차이의 원인은 추정으로만 남겨 둔다.
유튜브 자막 전문을 기반으로 요약한 카드입니다. 1970년대 서울시장 이름처럼 자막마다 표기가 갈린 고유명사와 자릿수가 뭉개진 수치는 옮기지 않았습니다.