강동구 명일동 삼익가든맨션이 5동 한 개 동만 빼고 재건축에 들어갔다. 빠진 5동은 단지에서 가장 넓은 53평형이고 한 채가 대지지분 35평을 깔고 있다. 그런데 감정평가(전문 평가사가 값을 정하는 절차)는 땅 넓이가 아니라 거래된 시세를 따라가 평가액이 낮게 나왔고, 그만큼 분담금이 커졌다.

핵심 포인트

• 단지 조건은 나쁘지 않다. 1984년 입주한 768세대이고 용적률(대지면적 대비 지을 수 있는 총 바닥면적의 비율)이 178% 수준이라 사업성이 있다. 5호선 굽은다리역에서 걸어서 5분이고 9호선도 들어온다.
• 계획은 1,169가구였다. 768세대를 헐고 그만큼 지어 대단지로 바꾸는 그림이었는데 추진 과정에서 갈등이 터졌다.
• 평형이 여덟 가지나 된다. 24평부터 53평까지 섞여 있고, 가장 큰 53평이 모인 곳이 5동이다.
• 숫자로 보면 이렇다. 43평의 추정 분담금이 9천만 원인데 53평은 2억 8천만 원이다. 분담금은 새로 받을 집의 분양가에서 원래 집의 평가액을 뺀 차액이라, 평가액이 낮으면 더 내야 한다.
• 대형은 평당 단가가 낮다. 대지지분 10평짜리가 10억 원이라고 20평짜리가 20억 원이 되지는 않는다. 이 단지도 34평이 16억 원, 53평이 17억 7천만 원에 팔렸다. 20평 가까이 차이 나는데 값은 1억 7천만 원 차이다.
• 그래서 갈라섰다. 5동 주민들은 땅을 가장 많이 깔고 있는데 평가가 낮다고 반대했고, 나머지 동은 실거래가가 그런 걸 어쩌라는 것이냐는 입장이다.
• 일몰제(조합 설립 뒤 정해진 기간 안에 다음 단계로 못 가면 조합이 해산되는 규정)에 걸렸다. 그래서 협상을 더 끌 수 없었다. 쪼개진 채로 심의를 받는 선택을 한 배경이다.
• 결과는 양쪽 손해다. 빠진 동은 단독으로 사업성이 불확실하고, 남은 동은 지을 수 있는 세대가 줄어 분담금이 늘어난다.

주요 숫자

"이혼은 이미 됐어요." 소송으로 주소까지 갈린 상태를 가리킨다. "대형이 거래 자체가 적은 거 자체가 그 대형 평형의 가치라는 거예요." 감정평가가 시세를 따라가는 이유다. "누가 봐도 합리적인 A안이 있는데 A도 손해 보고 B도 손해 보는 결정을 많이 하더라고요." 기자가 재건축 취재에서 반복해 본 패턴이다.