싱가포르 주택 정책싱가포르 자가보유율 90%를 만든 세 축
자가보유율 90%가 어떻게 나왔고 한국이 왜 그대로 못 따라 하는지. 공급·연금·세금이 어떻게 맞물리는지.
이관옥 싱가포르국립대 부동산학과 교수업로드 2026-06-2087분(1:26:58)언더스탠딩
▾ 싱가포르국립대 이관옥 교수가 자가보유율 90%의 구조를 뜯어본다. 공급·금융·세금 세 가지를 동시에 테이블에 올린 결과이고, 그 바탕에는 땅의 90%를 정부가 쥐고 있다는 조건이 있다. 평가 기준도 다르다 — 위가 아니라 아래층이 얼마나 두꺼운가를 본다.
핵심 포인트
- 주민 가구의 90% 이상이 자가, 77%가 공공주택에 산다. 재고로 보면 10채 중 7채가 공공주택이다. 외국인은 대부분 민간 주택에 살아서 거주 비율과 재고 비율이 조금 벌어진다.
- 시장을 둘로 나눠 놨다. 공공주택 신규 분양가는 국민평형 기준 우리 돈 4억~7억 원인데, 같은 평수 일반 콘도는 20억 원이고 오차드 로드 같은 고급 콘도는 30억 원을 넘는다.
- 가격 차이는 수요층에서 온다. 공공주택 재판매 시장은 시민권자와 영주권자만 들어올 수 있고 외국인은 아예 못 산다. 커뮤니티 시설 격차와 99년 리스 제약도 값을 누른다.
- 99년은 착공 시점부터고 자동 연장은 없다. 만기가 가까워질수록 가격이 0에 수렴하는데, 정부는 다음 세대가 접근할 수 있게 계속 리사이클링해야 한다는 논리로 연장을 거부했다.
- 세금은 사는 사람을 나눈다. 외국인은 첫 집부터 추가 취득세 60%, 자국민도 두 번째 집부터 20%가 붙는다. 대신 양도세는 없다. 3년 안에 되파는 단기 거래만 과세한다.
- 보유세 기준은 주택 수가 아니라 실거주다. 실거주 1주택은 한국보다 싸고, 실거주가 아니면 연 임대가치의 10%대에서 시작해 비싼 집은 30%까지 올라간다. 12억 원 아파트를 환산하면 실거주 보유세가 80만 원 수준이다.
- 사다리를 잘게 쪼갠 게 핵심이다. 공공 임대·공공 자가·샌드위치 계층용(EC)·민간 순으로 촘촘히 나눠 수요를 분산시킨다. 한쪽으로 쏠려 경쟁이 붙는 걸 막는 장치다.
- 그래도 숙제가 있다. PIR(중위 주택가격을 중위 소득으로 나눈 값)이 공공주택은 4.9인데 콘도는 15.6이라 중위 소득으로는 접근이 불가능하다. 젊은 세대는 100% 감당 못 한다고 답한다.
주요 숫자
90% · 77%
주민 가구의 자가보유율과 공공주택 거주 비율
4억~7억 vs 20억 원
국민평형 공공주택 신규 분양가와 같은 평수 일반 콘도 가격
60% / 20%
외국인 첫 집과 자국민 두 번째 집에 붙는 추가 취득세
4.9 vs 15.6
공공주택과 콘도의 PIR. 같은 나라 안에서 세 배 넘게 벌어진다
"공공주택은 IPO 공모주." 1965년 파이오니어 세대가 받은 배당이 대박 났고 지금 젊은 세대에겐 그만한 상승분이 없다는, 세대 갈등의 구조를 가리킨다. "주거 사다리는 내려오는 것도 중요하다." 고령층 다운사이징이 곧 공급이라는 말이다. "이건 미래의 나에게 빌린 돈." CPF로 집을 사고 팔면 다시 넣어야 하는 구조를 두고 한 말.
반론 · 충돌
- 대가99년 뒤 자산은 0이 된다. 자가보유율 90%의 이면이고, 교수도 만기에 수렴할수록 가격이 0으로 간다는 연구를 인정한다. 한국은 재건축 기대가 가격에 반영돼 잘 안 내려가는데 싱가포르는 그 기대 자체를 정부가 차단했다.
- 불만은 여전교수가 학생들에게 싱가포르 주택이 affordable한가를 토론시키면 100% unaffordable이라 답한다. 국제 비교를 보여줘도 마찬가지다. 기준이 국제 비교가 아니라 할머니 세대의 상승분이기 때문이다.
- 격차싱가포르는 한국보다 지니계수(빈부 격차를 재는 지표, 높을수록 격차가 크다)가 높다. 민간 콘도가 HDB보다 훨씬 빨리 올라 자산 격차는 오히려 벌어진다. 교수가 스스로 싱가포르의 숙제로 꼽는다.
- 방향의 딜레마집이 곧 연금 자산이라 집값이 떨어지면 절대 안 된다. 그런데 너무 오르면 젊은 세대가 못 산다. 교수는 이 균형이 정부의 고민이라고만 말하고 답을 내지 않는다.
- 전가 여부비실거주 보유세를 올렸고 코로나 이후 월세가 50% 이상 올랐는데, 홍콩발 자본 유입 등이 겹쳐 보유세 전가 때문이라고만 볼 수는 없다고 단서를 단다.
- 이식 가능성패닉바잉은 싱가포르에도 있었다. 다른 점은 정부가 공급을 늘리겠다고 하면 실제로 늘렸고 그 믿음이 쌓여 있다는 것이다. 제도가 아니라 신뢰가 변수라 오히려 옮기기 더 어렵다.
- 같은 화자[260729 1부]는 한국 보유세가 다주택에서 세계 최고 수준임을 보이고 [260730 2부]는 거래세 인하를 처방한다. 이 편은 세금이 아니라 공급과 금융이 본체라는 쪽이다. 세 편에 걸쳐 조세 정책만으로는 주택 문제를 못 푼다는 말이 반복된다.
교수는 정책 하나로 집값이 몇 % 내렸다는 식의 인과 주장을 경제학적으로 하기 어렵다고 반복해 밝힙니다. 싱가포르는 도시국가이고 국토 90%가 국유라는 전제가 다르며, 교수도 90%는 한국에서 불가능하다고 인정하고 국유지 비축을 늘리자는 정도로 제안합니다. 특정 지역과 자산이 언급되지만 가격 검증은 없고 투자 추천도 아닙니다.