용적률 보너스를 임대주택 없이 받는 길이 어떻게 열렸는지. 값이 두 배 오르자 그 보너스를 되돌리려는 요청이 왜 고시라는 선에서 갈리는지.
장순원 언더스탠딩 기자업로드 2026-09-0544분언더스탠딩
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광명시는 2024년 철산·하안지구에서 용적률(대지면적 대비 지을 수 있는 총 바닥면적의 비율)을 최대 330%까지 올려 주면서 늘어난 50%포인트를 임대주택 대신 친환경 인증으로 채워도 된다고 했다. 값이 두 배 넘게 오르자 시가 임대주택을 넣어 달라는 협조 공문을 보냈고, 이미 정비계획 고시가 끝난 철산 12·13단지가 소급이라며 맞선다.
핵심 포인트
계단이 이렇게 올라갔다. 2종에서 3종으로 종상향(용도지역의 등급을 올려 주는 것)한 뒤 기준 220%, 친환경 요건으로 250%, 기부채납 6.8%와 종상향 몫 8%로 280%다.
용적률이 올라간 계단
광명시가 2024년 지구단위계획에서 쌓아 준 계단이다. 2종에서 3종으로 종상향하고 기준 220%에서 시작해, 친환경·전기차 주차장 요건으로 250%, 기반시설 기부채납 6.8%와 종상향에 따른 8%로 280%까지 간다. 그 위에 다른 법의 인센티브를 얹어 쓰는 중첩용적률로 330%가 됐다. 다툼이 붙은 곳은 맨 위 50%포인트다 — 시가 이 구간을 임대주택으로 채우든 친환경 인증으로 채우든 고르게 했고, 조합은 전부 친환경을 골랐다. 현황 용적률이 170%이고 2종 그대로면 250%가 한계였다는 것이 이만큼 얹어 준 이유다.
중첩용적률로 330%까지 갔다. 다른 법에 있는 용적률 인센티브를 얹어 쓸 수 있게 한 규정을 끌어온 것이다. 서울시 역세권 360%, 노후계획도시 특별법 450%와 같은 계열이다.
임대주택을 선택 항목으로 뒀다. 280%에서 330%로 가는 50%포인트를 임대주택이든 친환경이든 골라 채우게 했고, 조합은 전부 친환경 인증을 골랐다.
그렇게 준 이유가 있었다. 현황 용적률이 이미 170%이고 하안지구는 대지지분이 열 평, 어떤 데는 아홉 평이다. 보너스를 크게 주지 않으면 사업이 안 굴러간다는 판단이었다.
계산이 달라졌다. 평당 2,000만 원이 안 되던 값이 작년 하반기 4,300만 원이 됐다. 기자 계산으로 그때 4,000억 원이던 인센티브가 지금 8,000억~9,000억 원이다.
같은 공문인데 닿는 자리가 다르다
공문은 한 장인데 닿는 자리가 다르다. 14개 단지가 같은 지구단위계획에 묶여 있지만 철산 12·13단지는 정비계획 고시가 끝나 설계와 사업성 분석을 마쳤고 그 조건 위에서 집을 팔거나 안 판 사람들이 있다. 하안지구는 아직 고시 전이라 협의 단계다. 진행자가 긋는 선이 여기다 — 고시 전이라면 시가 방침을 바꿔 요구해도 어쩔 수 없고, 고시 뒤라면 소급이다. 광명 건이 성수지구와 다른 점은 상위계획이나 조례가 바뀐 것이 아니라 시의 방침만 바뀌었다는 것이다.
고시가 선이다. 정비계획이 고시되면 법적 효력이 생기고 조합은 그 조건으로 설계와 사업성 분석을 끝낸다. 철산 12·13단지는 고시가 끝났고 하안지구는 아직 협의 중이다.
바뀐 것은 방침 하나다. 성수지구는 상위계획이 바뀌었고 목동은 종상향을 받았다. 광명은 법도 조례도 안 바뀌었다.
임대주택을 싫어하는 이유는 값이다. 25평 시세가 11억 원인데 공공 매입가는 1억 5,000만~2억 5,000만 원이고 건설원가는 4억 원이다.
주요 숫자
220 → 330%
기준 용적률에서 중첩용적률까지
50%포인트
임대주택이냐 친환경이냐를 고르게 한 구간
평당 2,000만 → 4,300만 원
계획 수립 무렵과 작년 하반기
11억 / 1.5억~2.5억 원
25평 시세와 공공 임대 매입가
진행자가 긋는 선은 하나다 — 「이제 열차 출발시켜 놓고 난 다음에 다시 거꾸로 데리고 오면 어떻냐는 거죠.」 광명시 쪽 판단에 대해서는 이렇게 정리한다 — 「광명 시장의 판단과 권위는 지켜줘야죠. 그러나 고시까지 난 것까지도 넘어서 판단하고 바꾸지는 말아라.」
반론 · 충돌
광명시 쪽 주장이 조합 쪽만큼 실리지 않았다이 편은 조합 측 취재에서 출발하고, 시의 입장은 「강제가 아니라 협조」와 「고시가 끝난 곳이 안 받아들이면 방법이 없다」 두 문장으로만 전해진다. 시가 왜 지금 이 카드를 꺼냈는지, 단지별 형평성을 어떻게 풀 생각인지는 이 편에서 확인되지 않는다.
재량권 행사라는 반론이 방송 안에서 나온다진행자 본인이 임대주택을 받을지 말지는 광명시장이 판단할 수 있는 권한이라고 짚는다. 그가 문제로 보는 것은 재량 자체가 아니라 그 재량이 고시가 끝난 단지에까지 미치는 부분이다. 고시 전 단지에 대해서는 시가 방침을 바꿔 요구해도 된다는 것이 그의 결론이다.
형평성 주장은 양쪽에서 나온다하안지구 단지들은 같은 지구단위계획인데 왜 우리만 넣느냐고 하고, 진행자는 그것을 다수의 감정을 달래려고 소수의 확정된 권리를 무시하는 구도로 본다. 다만 하안지구 단지들이 철산 12·13단지의 싸움에 올라타 자기들도 빠지려는 것에도 선을 긋는다.
인센티브 격차 자체는 흔하다는 반박도 방송에 있다서울에서도 먼저 끝낸 단지는 인센티브를 못 받고 옆 단지는 많이 받는 경우가 수두룩하다. 진행자는 그 둘을 나눈다 — 상황에 따라 다르게 주는 것과 이미 확정된 권리를 소급해 뺏는 것은 다르다는 것이다. 이 구분이 맞는지는 이 편에서 법으로 확인되지 않는다.
같은 대시보드[260810 장순원]은 서울시 허가를 받고도 국토부 심의에서 멈춘 성수동 삼표 부지를, [260820 장순원]은 용산공원을 놓고 정부와 서울시가 부딪히는 자리를 다룬다. 셋 다 인허가권을 쥔 쪽의 판단이 바뀌며 사업이 멈추는 구조인데, 이 편은 그 판단의 근거가 법도 조례도 아닌 방침 하나라는 점에서 더 앞에 있다.
자막 자동 인식 기반이라 금액 단위(4,000억·8,000억·9,000억 원)와 단지 목록을 문맥과 영상 설명란으로 복원했다. 인센티브 가치 계산은 기자 본인이 거칠다고 밝힌 추정이고 친환경 인증 건축비 10% 이상이 빠져 있다. 특정 단지의 투자 판단 근거로 쓰라는 글이 아니다.