빈 상가와 오피스, 호텔을 집으로 바꾸자는 카드가 다시 나왔다. 그런데 사람이 24시간 사는 건물은 요건이 달라 신축에 버금가는 리모델링비가 든다. 업계 셈법으로는 토지주에게 줄 수 있는 값이 평당 3,500만 원인데 서울·경기 좋은 자리 땅주인이 그 값에 팔 이유가 없다. 2020년 호텔 전환도 목표 4만 호에 실적 1,300호였다.

핵심 포인트

• 처음 나온 대책이 아니다. 작년 공급 대책에도 지식산업센터 1만 호가 있었고, 2020년에는 코로나로 비어가던 호텔을 주거로 바꾸겠다고 했다. 2021~2025년 목표 4만 호에 공식 실적은 1,300호다.
• 24시간 사는 건물은 요건이 다르다. 난방과 수도를 새로 깔고 복도 폭을 상가 1.5m에서 주거용 1.8m로 넓혀야 한다. 그 벽이 내력벽이면 뜯는 순간 구조가 위험하고 비용도 크게 붙는다.
• 그래서 나오는 말. "차라리 그냥 부시고 다시 짓는게 낫다"는 이야기가 업계에서 나올 정도라는 것이다.
• 주차장이 가장 까다롭다. 사람이 사는 용도로 바꾸면 세대마다 주차 기준을 맞춰야 하는데, 주차는 땅이 있어야 늘릴 수 있다.
• 셈법이 여기서 멈춘다. 리모델링비를 빼고 나면 토지비로 평당 3,500만 원이 남는데, 100평짜리 땅을 35억 원에 팔 토지주가 서울·경기 좋은 자리에 없다. 민간 사업자는 취득세와 신탁 비용, 이자까지 얹어야 해 더 낮게 부를 수밖에 없다.
• LH도 비싸게 사지 않는다. 감정평가(전문 평가사가 값을 정하는 절차)로 시세를 매겨 사기 때문에 토지주가 기대하는 값이 나오기 어렵다.
• 지금 여건은 2020년보다 나쁘다. 서울 오피스 공실률은 5% 미만이라 빈 오피스 자체가 많지 않다. 공실률이 높은 쪽은 중대형 상가인데 그쪽이 전환 난이도가 가장 높다.
• 공실률 숫자에도 함정이 있다. 월세 500만 원을 받다가 300만 원으로 낮춰 채우면 공실은 안 잡히지만 건물주에게는 40%가 빈 것과 같다.

주요 숫자

"간판만 바꾸면 되죠." 기숙사였다가 호텔이 됐다가 다시 기숙사로 돌아온 안암생활을 두고 한 말이다. "공급이 아니라 자선사업." 비싸게 사서 싸게 공급하면 차액이 나라 돈이라는 지적이다. "놀랄 만큼 비슷하다." 도심에서 아파트와 오피스의 평당 가치가 붙어 있다는 관찰이다.