서울은 집값에 비해 임대료가 비정상적으로 싸다. 임대로 수익이 안 나오니 매매차익으로만 뽑아야 하고, 그래서 시장이 늘 우상향을 상상해야 굴러간다. 이관옥 교수는 여기에 높은 거래세가 겹쳐 매물이 안 나오는 것을 문제로 보고, 처방으로 보유세 인상이 아니라 거래세 인하와 전세 축소를 든다.

핵심 포인트

• 서울은 이상한 조합이다. 집값을 소득으로 나눈 값(PIR, 중위 가격 나누기 중위 소득)이 약 12인데 — 한 푼도 안 쓰고 12년, 현실적으로 36년 — 월세 부담은 소득의 30% 아래다.
• 서울 밖은 정반대다. 부산·대구·광주·울산·대전은 아시아태평양 자료에서 마닐라나 호치민보다도 저렴한 구간에 있다.
• 임대에서 못 뽑으면 차익으로 뽑는다. 그래서 값이 계속 오른다는 전제 위에서만 성립하고, 전제가 깨지면 다 같이 무너진다.
• 전세는 사금융 레버리지다. 보증금을 끼고 적은 돈으로 사는 갭투자를 가능하게 한다. 없어지면 그 수요가 줄거나 더 싼 아파트·빌라로 흩어질 것으로 본다. 다만 월세 전환은 하루아침이 아니라 점진적이라는 단서를 단다.
• 전세가 공급을 떠받쳤다는 반론도 나온다. 진행자는 전세라는 대체 수요가 있었기에 미분양 걱정 없이 아파트를 지을 수 있었다고 짚는다.
• 1주택인데 실거주를 안 하면 다르게 본다. 갭투자로 사두고 본인은 전세를 사는 것을 콜옵션(나중에 정해진 값에 살 수 있는 권리)을 선점한 것으로 보고, 그 대가로 세금을 더 내는 게 맞다고 본다. 그 사람이 잘못했다는 뜻은 아니라고 못 박는다.
• 필터링(윗집이 비어야 아랫사람이 올라가는 순환)이 멈추면 공급도 멈춘다. 새 아파트가 생기면 1등이 그리로 가고 2등이 그 집으로 올라오는 순환인데, 거래세가 높아 거래가 없으면 사다리 전체가 선다. 거래를 늘리는 게 곧 공급이라는 주장이다.
• 양도세는 한국이 후한 편이다. 1가구 1주택 비과세가 12억까지인데 미국은 50만 달러(약 7억 5천만 원)까지다. 그래도 락인(세금 때문에 못 팔고 묶이는 것)이 생기는 건 장기보유 공제를 온전히 받으려면 10년을 기다려야 하기 때문이다.

주요 숫자

"필터링." 새 아파트가 생기면 1등이 옮겨가고 2등이 1등 집으로 올라오는 순환이다. 거래가 멈추면 이 사다리가 통째로 정지한다. "눈높이가 한 뼘씩 낮아진다." 보유세가 오르면 매수자가 한 단계 아래 집으로 내려가는 효과를 가리킨다.