서울 도심에 2031년까지 들어설 오피스가 얼마나 되는지, 그 물량이 어떤 규제 완화에서 나왔는지. 그리고 같은 완화를 주거지역에 적용하자는 주장과 그 반론.
김열매 더 큐리어스 대표업로드 2026-08-2681분언더스탠딩
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서울 도심에 2031년까지 63빌딩 20채 분량의 오피스가 들어선다. 서울시가 용적률을 300~400%대에서 1,000%대로 올려준 결과인데, 같은 서울의 강남 재건축 아파트는 250%에 묶여 있다.
핵심 포인트
물량이 한 번에 몰린다. 최근 5년간 CBD 대형 오피스 공급은 거의 없다가 2031년까지 100만 평이 새로 생긴다.
값은 먼저 반응했다. 매매가격 지수는 2022년 이후 멈춰 있고, 렌트프리가 2~3개월에서 5개월까지 늘며 실질임대료는 마이너스로 돌아섰다.
대가는 공개공지 약 30%다. 재건축이 늘어난 용적률의 절반을 임대주택으로 내놓는 것과 성격이 다르다.
같은 서울인데 용적률 상한이 넷으로 갈린다
막대 길이는 각 자리에 걸린 용적률 상한이다. 을지로·광화문 일대는 중심상업지역으로 지정되며 300~400%대에서 1,000%대로 올라갔고, 강남 재건축 아파트는 새로 지어도 250%에 묶여 있다. 이 편이 던지는 물음이 여기서 나온다 — 오피스에는 풀어 준 것을 주거지역에는 왜 못 푸느냐는 것이다. 다만 올려받은 대가의 성격이 달라 같은 잣대로 견주기 어렵다는 점은 아래 칸에 따로 적었다.
뉴욕은 조건을 걸었다. 연면적 25% 이상을 저렴 주택으로 채워야 재산세를 깎아 주고, 맨해튼에서 약 30만 평이 주거로 바뀌는 중이다.
한국은 난이도가 다르다. 바닥난방과 환기 기준, 낡은 건물에 페널티가 없는 전기요금, 낮은 재산세, 사라진 임대사업자 제도가 걸린다.
반론이 정면으로 선다. 주거지역 용적률을 풀면 원룸·고시원 거주자가 갈 곳을 잃는다는 지적에 이 편은 결론을 내지 않는다.
주요 숫자
100만 평
2031년까지 CBD 오피스 — 63빌딩 20개
1,000%대
CBD 용적률 상한
250%
강남 재건축 아파트 용적률
25% 이상
뉴욕이 건 저렴 주택 의무 비율
63빌딩이 5만 평이면 20개 생기는 거예요.
반론 · 충돌
이 대시보드의 [260409] 편과그 편은 국내에서 상가·오피스를 주거로 바꾸는 리모델링비가 평당 400만~500만 원까지 들어 신축과 맞먹는다는 업계 계산으로 회의적 결론을 냈다. 이 편은 뉴욕 사례를 들어 낙관한다. 「이론상 가능」과 「지금 비용구조로는 사업성이 안 나온다」 사이가 그대로 남는다.
진행자와용적률을 풀면 서울이 부자만 사는 동네가 되고 다세대·원룸·고시원에 살던 사람들이 갈 곳을 잃는다는 반박이 나온다. 김열매는 저렴 주택을 단지 안에 넣을 필요는 없다고 답하지만 어디에 어떻게 짓느냐에는 답이 없다.
본인 단서김열매는 재개발 조합 설립 동의율을 70%로 낮추는 안에도 회의적이다. 초반 동의율을 낮춰도 도중에 반대로 돌아서는 사람이 늘어 속도에 큰 차이가 없다고 본다.
원문 한계공급 폭탄 시점 자체가 공사 지연으로 2028년에서 2030년 쪽으로 밀리는 중이다. 물량이 온다는 전제는 같아도 시점 판단에는 온도차가 있다.
유튜브 자막 전문을 기반으로 요약한 카드입니다. 진행자 호칭이 자막에서 뒤섞여 발언자를 분리하지 못한 대목은 「진행자」로 통칭했고, 자릿수가 뭉개진 면적 수치는 옮기지 않았습니다.