다주택자 양도소득세 중과가 5월 9일부터 되살아난다(5월 8일까지 토지거래허가를 신청한 건은 유예). 방송의 사례는 선산에 있던 낡은 시골집 하나를 몰라 비과세로 알고 350만 원을 신고했다가 가산세까지 7억 5천만 원을 맞은 경우다. 지금 집주인 앞에는 버티기·매도·자녀 양도·증여 네 갈래가 있고 걸림돌이 저마다 다르다.

핵심 포인트

• 상속주택은 한 채만 빠진다. 일시적 1세대 2주택에서 상속주택을 받으면 주택 수에서 빠지는데, 선순위 상속주택일 때만 그렇다. 여러 채를 받으면 나머지는 일반 주택과 똑같이 센다.
• 결과는 비과세에서 3주택 중과로. 여기에 장기보유특별공제(오래 갖고 있으면 양도세를 깎아주는 제도)까지 0%가 되면서 세금이 7억 5천만 원이 됐다.
• 세무사가 쓰는 방법. 상속세 결정내역서로 부동산 목록을 받고 임야까지 항공사진을 본다. 건물이 없는데 주택분 재산세가 나오는 곳이 실마리다.
• 양포 세무사. 양도세 상담을 포기한 세무사를 부르는 말이다. 못 해서가 아니라 복잡하고 책임이 큰데 수임료는 낮기 때문이라는 설명이다.
• 토지거래허가 실무가 밀린다. 3~4일이면 나오던 허가가 지금은 15일을 꽉 채운다. 현장에 서류가 쌓여 있고 담당자도 정신이 없다.
• 자녀에게 저가로 넘길 때. 세법이 인정하는 범위까지 깎아줄 수 있지만 매매는 실거주 요건이 붙어, 지분을 여러 자녀에게 쪼개면 그 사람들이 같은 집에 모여 살아야 하는 계산이 나온다.
• 증여는 취득세가 벽이다. 다주택자가 주면 받는 사람 취득세가 국민주택 규모 이하 12.4%, 넘으면 13.4%다. 10억 원짜리면 1억 3,400만 원이다. 받는 사람이 무주택이어도 주는 쪽이 다주택이라는 이유로 중과된다.
• 빌려주면 이자를 실제로 내야 한다. 세법상 이자율은 4.6%라 30억 원을 빌리면 연 1억 3,800만 원이다. 자녀 소득이 그에 못 미치면 차용증(빌린 사실을 적은 문서)을 써도 인정받기 어렵다.
• 다음은 보유세다. 공정시장가액비율(공시가격 중 세금 계산에 쓰는 비율)은 시행령이라 바로 바꿀 수 있다 — 지금 60%인데 문재인 정부 때 95%까지 갔다. 정작 커진 건 서울 재산세로, 1~2조 원이던 것이 7조 원대다.
• 상속과 비교하면 순서가 바뀐다. 상속세 최고세율 50%, 다주택 양도세 최고 부담 82.5%다. 그래서 고령 자산가는 안 팔리면 그냥 상속으로 넘기겠다고 한다.

주요 숫자

"세무사 세 명에게 물어봐라. 한 명이라도 비과세가 아니라 그러면 진짜 의심을 해 봐야 된다." "안 팔리면 그냥 상속이에요." 고령 자산가의 선택을 설명하는 말이다. "자금이 어디로 이동한다는 건 우리의 머릿속에만 있는 거지." 주식과 부동산 사이 자금 이동론에 대한 정리다.