"지하철 들어온다"를 보고 땅을 사면 발표에서 착공까지 10년이 묶인다. 김종율은 호재 말고 정주 인구(그 지역에 실제로 살고 있는 사람)가 늘어나는 걸 보고 뒷단에서 사라고 말한다. 땅값이 단계마다 고르게 오르지 않고 착공 이후에 붙기 때문이다. 유통사에서 점포 낼 자리를 찍던 경력이 그대로 기준이 된다.

핵심 포인트

• 철도는 발표부터가 길다. 국가철도망 계획 발표 뒤 예타가 언제 끝날지 알 수 없고, 기본·실시계획과 환경영향평가에만 5년이 간다. 그다음이 발주다. 선반영을 따지다 보면 "엄마 뱃속에서 땅을 사야" 하는 계산이 나온다.
• 땅값은 용도가 아니라 지금 무엇이 서 있느냐로 읽는다. 수도권 녹지 기준 공장·창고면 평당 200~300만 원, 음식점이 생기면 500만 원, 정주 1만 세대를 넘기면 1천만 원이다. 스타벅스 드라이브스루가 출점할 수 있는 구간이 그 언저리다.
• 맨 위는 배후 수요에 차량 통행까지 붙은 자리다. 대왕판교로가 평당 2,500만~3천만 원 한다. 녹지 지역인데도 그렇다.
• 순서를 눈으로 확인한 사례. 화성 우정읍 조암리는 고속도로 나들목이 뚫린 뒤 공장이 크게 늘었고, 그 나들목으로 가는 길가에 편의점과 식당이 붙으면서 값이 올라갔다.
• 도로에 붙어도 못 쓰는 땅이 있다. 앞에 완충녹지(도로와 옆 땅 사이에 띠처럼 두는 녹지)가 깔리면 점용 허가가 안 나 진출입이 막힌다. 사실상 맹지다. 그 도로의 목적이 동서로 빨리 지나가는 것이면 인접 땅을 개발시킬 의도가 애초에 없었던 것이다.
• 역이 생겨도 개발이 안 되는 곳. 당진 합덕은 2010년에도 2015년에도 역세권 개발 기사가 났지만 공사비가 올라 사업성이 안 나온다. 화자의 표현으로 "논밭 역세권"이다.
• 확인은 전화로 한다. 사업시행자에게 보상 업무가 어디까지 왔는지 묻고 "보상 사무소를 개소했다"는 답을 받으면 사실상 확정으로 본다. 정치인의 착공 예고와는 다르다 — 신안산선은 2006년 예고가 2019년 착공으로 13년 밀렸다.
• 임차인이 땅값을 만든다. 아산에서는 평당 350만 원에 산 녹지에 버거킹 드라이브스루를 넣었다(땅 13.5억, 건축 6.8억, 70%가 대출). 배달은 임대인에게 손해다 — 매장 매출에는 8%, 배달에는 2%만 임대료로 붙는다.

주요 숫자

"땅값은 2차 함수로 오른다." 앞단은 길고 평평하고 착공 이후 뒷단에서 급격히 붙는다. "논밭 역세권." 역은 생겼는데 사업성이 없어 개발이 안 되는 상태. "정답을 대입하는 걸로 보이니까 문제 풀이가 없다." 사례가 쉬워 보이는 이유를 진행자가 정리한 말.