한강에 집을 짓자는 보고서가 논란이 되자 연구자가 직접 나와 해명했다. 한강은 상징이고 요지는 따로 있다 — 서울 분양가의 60~70%가 토지비이니 그걸 0에 가깝게 만들 방법을 찾자는 것이다. 옮기는 집, 위에 얹는 집, 그리고 용적률(대지면적 대비 지을 수 있는 총 바닥면적의 비율) 거래 셋인데 해외에는 다 실물이 있고 서울시도 두 곳에서 이미 하고 있다.

핵심 포인트

• 옮기는 집. 영국은 재개발로 생긴 빈 땅에 24세대 임시 공공주택을 지어 3~4년 살게 했다. 기초공사부터 준공까지 6개월이고 필요하면 해체해 다시 조립한다. 이 사례가 런던 광역계획의 "잠깐 쓰기" 정책이 됐다.
• 물 위로도 옮긴다. 코펜하겐 항만의 학생 기숙사 72세대는 폴란드에서 만들어 배로 끌고 온 것이다. 필요하면 다시 옮길 수 있다.
• 그걸 가능하게 하는 기술. 공장에서 80%를 만들고 현장에서는 조립한다. 세종 LH 사례는 군산 공장에서 만든 모듈을 크레인으로 쌓았는데 하나 조립에 30분, 400가구에 100일이 안 걸렸다.
• 단점은 하나. 현장에서 콘크리트를 붓는 방식(RC)보다 아직 30%쯤 비싸다. 규모의 경제가 필요해 LH도 물량을 늘리려 한다. 다만 공기 단축으로 줄어드는 금융비용과 민원 비용까지 넣어 길게 봐야 한다는 것이 연구자 입장이다.
• 위에 얹는 집. 서울시는 신내동 북부간선도로 상부와 장지동 버스차고지 상부에서 이미 하고 있다. 원류는 뉴욕 허드슨야드로, 철도를 지하화하는 대신 기둥을 박아 인공대지를 얹었다.
• 허드슨야드의 셈법. 교통국이 토지를 99년 임대했고 선납 10억 달러에 매년 1천억 원가량을 더 받는다. 철로를 그대로 두고 임대 수입을 얻는 구조다.
• 용적률을 사고파는 방식. 도쿄역은 문화재라 용적률을 다 못 쓰니 주변 건물에 팔았다. 성립 조건은 구역을 정해 총량을 먼저 잡아 두는 것이다. 한국에도 결합개발이라는 제도가 있지만 값이 안 맞고 선례가 없어 작동하지 않는다.
• 한강은 기술이 아니라 제도가 막는다. 수면은 점용허가(하천을 일정 기간 쓰도록 받는 허가) 대상인데 주거 용도로 허가한 적이 없다. 세빛섬과 한강버스 선착장은 하천 부속시설이다.

주요 숫자

"결국엔 토지비를 0으로 한번 만들어 보자." 보고서의 속내라고 밝힌 대목이다. "기술적인 문제는 아니고요. 제도나 사회적 수용성의 문제죠." 도로 위 주택을 두고 한 말이다. "지금은 이런 논의를 하는 게 불경스럽다고 하니 더 펼쳐지지 못하고 있다."