마포 아현1구역 재개발 계획에 전용 14㎡, 4.2평짜리 아파트가 들어간다. 웬만한 원룸 오피스텔보다 작다. 1980년대 등기 편법 탓에 2,700가구 중 900가구가 공유지분(집 하나에 주인이 여럿인 상태)이라 사업이 막혔고, 이들을 구제하려고 법이 허용하는 가장 작은 아파트로 분양가 커트라인을 낮춘 것이다.
핵심 포인트
- 자리는 좋다. 충정로역·애오개역·아현역을 걸어서 쓸 수 있는 언덕 동네이고, 영화 기생충의 배경이 된 곳이다.
- 왜 등기가 꼬였나. 1980년대 자력갱생 재개발로 도로 같은 기반시설만 지자체가 깔고 집은 주민이 직접 지었다. 그렇게 들어선 다세대 빌라의 지하는 당시 법으로 사람이 살 수 없는 공간이라 등기가 안 나왔다.
- 그래서 지분으로 쪼갰다. 지하에 사는 사람의 몫을 지상 세대들의 등기에 나눠 얹었다. 사는 데도 파는 데도 지장이 없어 그대로 굳었다.
- 재개발에서 터졌다. 도시 및 주거환경정비법(도정법)상 공유지분자는 몇 명이든 입주권 하나다. 대표를 정해 합의해야 한 표가 되는데 그 합의부터 안 된다.
- 규모가 달랐다. 2,700가구 중 구분등기(집집마다 따로 등기가 난 것)가 1,640가구, 공유지분이 900가구다. 재개발에는 75% 동의가 필요한데 900가구를 쳐내면 그 문턱을 못 넘는다.
- 해법은 커트라인 낮추기. 조례가 "권리가액이 최소 평형 조합원 분양가보다 높으면" 분양권을 인정하니, 주택법상 1인 가구 최소 주거면적인 14㎡를 최소 평형으로 만들었다. 계산해보니 600명 가까이를 구제할 수 있었다.
- 커트라인만 넘으면 선택은 자유다. 4.2평을 받든 돈을 더 얹어 20평대로 가든 본인이 정한다.
- 대가는 사업성이다. 공공재개발이라 SH가 시행사로 들어가고 주민대표회의가 함께 하는데, 조합원이 늘어난 만큼 일반분양이 줄어 사업성이 나빠진다. 정비구역 지정은 재개발의 완전한 시작일 뿐이다.
주요 숫자
14㎡ / 4.2평
주택법상 1인 가구 최소 주거면적이자 이 단지의 최소 평형
900 / 2,700가구
공유지분 상태인 가구와 전체 가구
약 600명
커트라인을 낮춰 입주권을 받게 되는 인원
"공유 지분자가 다섯 명이든 열 명이든 입주권 하나만 줍니다." 도정법 규정이다. "그걸 찾아내지 않으면 이분들이 사업에 반대할 거 아닙니까." 4.2평이 나온 이유다. "쉬운 데는 끝났죠. 어려운 데들만 남았죠." 앞으로의 정비사업을 요약한 말이다.
반론 · 충돌
- 구제와 사업성이 반대로 간다공유지분자를 끌어안으면 동의는 얻지만 일반분양이 사라진다. 조합원이 자기 돈 3~6억을 내야 하는 구조라 사업이 실제로 굴러갈지는 알 수 없다.
- 아직 빠진 사람들이 있다지분 감정가가 4.2평 분양가에도 못 미치면 여전히 제외된다. 추진위는 소송 등으로 자격이 인정되면 주겠다는 입장인데, 그렇게 되면 일반분양은 더 줄어든다.
- 형평 문제용적률을 더 달라는 요구에 "왜 여기만이냐"는 물음이 붙는다는 것을 방송에서 인정한다.
- 선례 미확인성남에서도 비슷하게 공유지분자를 배려했다는 이야기가 있으나 기자가 확인하지 못했다고 밝힌다.
- 같은 대시보드[260420·260720 장순원]은 조합 안에서 사업이 멈추는 과정을, [260609 최상희]는 서울 신규 주택의 80%가 정비사업에서 나와야 한다는 구조를 다룬다. 이 편은 그 정비사업에 어려운 곳만 남았다는 증거다.
정비구역 지정 전 단계라 계획은 바뀔 수 있습니다. 4.2평 30채와 구제 대상 600명은 추진위 계획과 기자 취재 기준이고 조합원 부담금은 기자 추정입니다. 특정 구역과 물건이 언급되지만 가격 검증은 없고 투자 추천도 아닙니다.