성남 — 집 구하는 사람

지난달(2026-06) 대비 · 기준 2026-07 · 공표

전세가율 — 그 구 아파트의 중위 전세가 ÷ 중위 매매가. 세입자로 있을 거면 낮은 게 좋고, 살 거면 높은 게 얹을 돈이 적다. 대신 높을수록 보증금이 집값에 가까워져 못 돌려받을 위험이 커진다.

2026년 7월 전세가율이 분당구 42.43%, 수정구 53.02%, 중원구 58.07%다. 분당구는 이 장의 강남 3구(강남구 43.05%·서초구 43.21%·송파구 42.95%)보다도 낮고, 중원구는 노도강(강북구 63.77%·도봉구 58.09%·노원구 55.44%) 밴드 안에 든다 — 성남 3구 하나가 이 장에서 가장 낮은 자리와 가장 높은 자리에 가까운 자리를 같이 가진다.

같은 달 매매가격지수(기준시점=100)는 분당구 102.07, 수정구 101.38, 중원구 101.73이고 전세가격지수는 분당구 100.69, 수정구 101.03, 중원구 101.57이다. 수급동향은 경부1권 105.69로 100 위다 — 강남 3구의 동남권 106.76과 비슷한 자리다.

반대 근거

• 지역 단위가 물음보다 넓다 — 중위가격은 경기 전체 값이라 성남 값이 아니다. 수급도 경부1권이라 과천·안양·군포·의왕이 섞인다.
• 「전세가율」이라 부르지만 뉴스의 그 수와 다르다 — 이 표는 구의 중위 매매가와 중위 전세가의 비다. 두 값이 같은 집에서 나오지 않는다.
• 아파트만 본다 — 통계표가 아파트 기준이다. 연립·다세대를 보는 사람에게는 다른 표가 필요하다.
• 살 집을 고르는 데 필요한 것의 절반은 여기 없다 — 통근 시간, 학군, 단지 상태는 통계에 안 담긴다. 이 줄은 값의 조건만 잰다.
• 서울 세 줄과 시작점이 다르다 — 서울 세 권역은 2026-09-01에 열었고 이 줄은 2026-09-04에 열었다. 「지난달과 달라진 것」에서 이 줄만 비교할 지난달 값이 없다.

판단 이력

왜 보나

• 전세가율은 한 수가 두 방향으로 읽힌다. 올라가면 전세 보증금이 집값에 가까워져 떼일 위험이 커지고, 동시에 「이 돈이면 사는 게 낫다」는 쪽으로 민다. 내려가면 반대다.
• 한 시(성남시) 안에서도 구마다 다르다. 분당구와 중원구의 전세가율 차가 15.64%포인트다 — 서울 세 권역을 나누는 폭(강남 3구~노도강, 20%p 안팎)에 맞먹는다. 「성남」한 마디로 부르면 이 폭이 사라진다.
• 수급동향은 경부1권 것이다 — 성남 혼자 것이 아니다. 경부1권은 과천·안양·군포·의왕·성남 다섯 시가 함께 든 권역이다(2026-09-04 조사). 노도강처럼 「이 권역의 협상력」으로 그대로 읽으면 안 된다.
• 제도가 예산 상한을 정한다. 가격이 아니라. 값이 10% 빠져도 한도가 20% 줄면 살 수 있는 집은 오히려 비싸진다. 이 셋은 값으로 안 와서 사건으로 걸었다 — 지정 여부는 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)과 경기도 고시, 대출 규제는 금융위 발표, 세제는 기획재정부 세법개정안에서 확인한다.
• 토지거래허가구역이 먼저다. 지정되면 매수에 실거주 의무가 붙어 전세 끼고 사는 길이 막힌다. 전세가율을 아무리 봐도 이게 막혀 있으면 셈이 통째로 달라진다.
• 거래량은 가격보다 먼저 움직인다. 2026년 7월 거래량이 분당구 456호, 수정구 106호, 중원구 168호다 — 지수는 거래가 마른 달에도 호가로 채워져 하방에 둔하다.
• 전월세전환율은 전세를 못 구했을 때의 값이다. 2026년 6월 기준 분당구 4.67%, 수정구 5.03%, 중원구 4.66%다. 전세와 매매만 견주면 실제 선택지 넷 중 둘이 빠진다.
• 중위가격은 경기 전체 단위다. 2026년 6월 매매 729.05만원/㎡, 전세 473.69만원/㎡ — 성남 값이 아니라 경기도 전체 값이다. 예산을 어림하는 맥락값으로만 둔다.

사람이 확인하는 것

토지거래허가구역 지정 내역