마용성 — 집 구하는 사람

지난달(2026-06) 대비 · 기준 2026-07 · 공표

전세가율 — 그 구 아파트의 중위 전세가 ÷ 중위 매매가. 세입자로 있을 거면 낮은 게 좋고, 살 거면 높은 게 얹을 돈이 적다. 대신 높을수록 보증금이 집값에 가까워져 못 돌려받을 위험이 커진다.

세 구를 한 묶음으로 부를 만큼 값이 붙어 다니지 않는다. 2026년 7월 전세가율이 마포구 48.26%, 성동구 44.27%, 용산구 42.59%로 5.67%포인트 벌어져 있고, 용산은 강남 3구 밴드(42.95~43.21%) 아래다. 매매로 넘어가는 문턱은 마포가 가장 낮고 용산이 가장 높다 — 세 구를 한 줄로 읽으면 그 차이가 사라진다.

대상과 통계의 경계도 어긋난다. 마포·용산·성동이 부동산원 권역으로는 서북권·도심권· 동북권 셋에 흩어져 있다. 권역 단위로 오는 수급동향은 셋 중 둘(용산·성동)이 드는 도심권 값을 붙이고, 마포구는 그 값 밖이라는 것을 화면에 그대로 적는다. 두 권역을 평균해 만든 수는 쓰지 않는다.

용산구는 강남 3구(42.95~43.21%) 밴드보다도 아래다 — 매매가가 전세가 대비 강남 3구보다 비싸다는 뜻이다. 한 묶음으로 부르는 것이 값에서는 안 보인다.

반대 근거

• 협상력을 잴 값이 없다 — 수급동향을 못 붙여서 지금이 깎을 수 있는 장인지 이 줄로는 모른다. 강남 3구·노도강 줄에는 있는 것이 여기만 없다.
• 중위가격은 서울 단위다 — 이 권역 값이 아니다.
• 아파트만 본다 — 통계표가 아파트 기준이다.
• 세 구를 한 줄로 묶은 것 자체가 가정이다 — 값이 같이 움직인다는 근거를 이 줄이 대지 못한다. 전세가율 세 선이 실제로 붙어 다니는지를 보고 나서 묶음을 유지할지 정한다.

판단 이력

왜 보나

• 묶음이 통계를 따르지 않는다. 시장에서 쓰는 이름과 통계가 쓰는 경계가 다르다. 그래서 이 권역에는 협상력을 잴 값이 없다 — 무엇을 포기했는지를 감추지 않는다.
• 제도가 예산 상한을 정한다. 가격이 아니라. 값이 10% 빠져도 한도가 20% 줄면 살 수 있는 집은 오히려 비싸진다. 이 셋은 값으로 안 와서 사건으로 걸었다 — 지정 여부는 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)과 서울시 고시, 대출 규제는 금융위 발표, 세제는 기획재정부 세법개정안에서 확인한다.
• 토지거래허가구역이 먼저다. 지정되면 매수에 실거주 의무가 붙어 전세 끼고 사는 길이 막힌다. 전세가율을 아무리 봐도 이게 막혀 있으면 셈이 통째로 달라진다.
• 거래량은 가격보다 먼저 움직인다. 매물이 소화되고 있나, 내가 본 물건이 다음 달에도 있을 물건인가를 잰다. 지수는 거래가 마른 달에도 호가로 채워져 하방에 둔하다.
• 전월세전환율은 전세를 못 구했을 때의 값이다. 보증금을 월세로 바꿀 때 붙는 비율이라, 오르면 월세로 밀리는 대가가 커진다. 전세와 매매만 견주면 실제 선택지 넷 중 둘이 빠진다.
• 구 단위 값은 멀쩡하다. 전세가율은 구까지 내려오므로 마포·용산·성동을 따로 받아 그대로 쓴다. 못 쓰는 것은 권역 단위 값 하나뿐이다.

사람이 확인하는 것

토지거래허가구역 지정 내역