노도강 — 집 구하는 사람

지난달(2026-06) 대비 · 기준 2026-07 · 공표

전세가율 — 그 구 아파트의 중위 전세가 ÷ 중위 매매가. 세입자로 있을 거면 낮은 게 좋고, 살 거면 높은 게 얹을 돈이 적다. 대신 높을수록 보증금이 집값에 가까워져 못 돌려받을 위험이 커진다.

매매로 넘어가는 문턱이 이 장에서 가장 낮고, 지금 그 문턱이 더 낮아지는 중이다. 2026년 7월 전세가율이 강북구 63.77%, 도봉구 58.09%, 노원구 55.44%로 강남 3구(43% 안팎)와 20%포인트 넘게 벌어진다. 매매가의 41%만 더 있으면 매매로 넘어간다는 뜻이다.

같은 서울이라도 값이 높은 권역은 전세가율이 낮고 낮은 권역은 높다 — 매매가가 전세가보다 얼마나 벌어졌느냐에 달렸다.

수급동향은 부동산원 동북권 값인데, 동북권은 성동·광진·동대문·중랑·성북·강북·도봉·노원 여덟 구다. 노도강은 그중 셋이라 다섯 구가 섞인다 — 강남 3구가 동남권 넷 중 셋인 것보다 어긋남이 크다. 섞이는 다섯에는 이 장이 마용성 줄에서 따로 보는 성동구도 든다.

반대 근거

• 중위가격은 서울 단위다 — 구까지 안 내려온다. 이 권역의 값이 아니라 서울 전체 값이라 예산을 대 보는 데는 어림자일 뿐이다.
• 전세가율이 높은 이유가 둘이다 — 전세가 비싸서일 수도, 매매가 싸서일 수도 있다. 비만 봐서는 어느 쪽인지 모르고 중위가격 두 선을 같이 봐야 한다.
• 아파트만 본다 — 통계표가 아파트 기준이다. 예산이 낮을수록 실제로 고르는 물건이 연립·다세대일 확률이 높은데 그게 이 표에 없다. 보증금 사고가 몰리는 물건 유형이기도 하다.
• 구 평균 전세가율은 사고 위험 지표가 아니다 — 보증금을 떼이는 일은 개별 물건에서 난다. 구 평균으로는 서울 어느 구도 그 선 근처에 못 간다.
• 살 집을 고르는 데 필요한 것의 절반은 여기 없다 — 통근 시간, 학군, 단지 상태는 통계에 안 담긴다.

판단 이력

왜 보나

• 전세가율이 높은 권역은 셈이 뒤집히기 쉽다. 보증금이 집값에 가까워질수록 떼일 위험이 커지고, 같은 수가 「그 돈이면 사는 게 낫다」 쪽으로도 민다. 어느 쪽으로 읽을지는 사람이 정하지만, 수 자체는 권역마다 다르다.
• 문턱은 그 구의 이력에 붙는다. 서울 공통 절대값을 걸면 구마다 켜짐이 0회 아니면 전부가 된다. 실제로 그렇게 나왔다.
• 제도가 예산 상한을 정한다. 가격이 아니라. 값이 10% 빠져도 한도가 20% 줄면 살 수 있는 집은 오히려 비싸진다. 이 셋은 값으로 안 와서 사건으로 걸었다 — 지정 여부는 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)과 서울시 고시, 대출 규제는 금융위 발표, 세제는 기획재정부 세법개정안에서 확인한다.
• 토지거래허가구역이 먼저다. 지정되면 매수에 실거주 의무가 붙어 전세 끼고 사는 길이 막힌다. 전세가율을 아무리 봐도 이게 막혀 있으면 셈이 통째로 달라진다.
• 거래량은 가격보다 먼저 움직인다. 매물이 소화되고 있나, 내가 본 물건이 다음 달에도 있을 물건인가를 잰다. 지수는 거래가 마른 달에도 호가로 채워져 하방에 둔하다.
• 전월세전환율은 전세를 못 구했을 때의 값이다. 보증금을 월세로 바꿀 때 붙는 비율이라, 오르면 월세로 밀리는 대가가 커진다. 전세와 매매만 견주면 실제 선택지 넷 중 둘이 빠진다.
• 수급은 이 권역 것이 아니다. 동북권 여덟 구 중 셋만 노도강이라 나머지 다섯이 섞인 값이다. 마용성처럼 권역 셋에 걸쳐 아예 못 붙이는 것보다는 낫지만 「이 권역의 협상력」으로 읽으면 안 된다.

사람이 확인하는 것

토지거래허가구역 지정 내역