강남 3구 — 집 구하는 사람

지난달(2026-06) 대비 · 기준 2026-07 · 공표

전세가율 — 그 구 아파트의 중위 전세가 ÷ 중위 매매가. 세입자로 있을 거면 낮은 게 좋고, 살 거면 높은 게 얹을 돈이 적다. 대신 높을수록 보증금이 집값에 가까워져 못 돌려받을 위험이 커진다.

전세로 버티는 쪽이 셈이 맞는 구간이고, 깎을 수 있는 장은 아니다. 2026년 7월 전세가율이 강남구 43.05%, 서초구 43.21%, 송파구 42.95%로 이 장에서 가장 낮다 — 매매가의 57%를 더 얹어야 매매로 넘어간다는 뜻이다. 수급동향은 106.76으로 100 위라 아직 사려는 쪽이 아쉬운 장이다.

투자로 보는 줄과 묻는 것이 다르다. 투자자는 안 사도 되지만 살 사람은 어디든 들어가야 해서 「싸질 때까지 기다린다」가 선택지가 아니다. 그래서 값이 오를지가 아니라 지금 들어가는 셈을 본다.

서울 중위가격은 참고값으로만 둔다. 표본 구성이 값에 그대로 실려서 두 달에 18%씩 움직인다 — 시장 사건이 아니라 그달 어느 구·어느 면적이 많이 팔렸나가 값이 된 것이다. 예산을 어림하는 맥락값으로만 둔다.

반대 근거

• 지역 단위가 물음보다 넓다 — 중위가격은 구까지 안 내려온다. 서울 전체 값이라 강남 3구 값이 아니다. 수급도 동남권이라 강동구가 섞인다. 표에 그렇게 적어 두었지만 나란히 서면 같은 단위로 읽히기 쉽다.
• 「전세가율」이라 부르지만 뉴스의 그 수와 다르다 — 이 표는 구의 중위 매매가와 중위 전세가의 비다. 두 값이 같은 집에서 나오지 않는다. 기사에 나오는 전세가율은 대개 다른 기관의 평균 기반 수치다.
• 아파트만 본다 — 통계표가 아파트 기준이다. 연립·다세대를 보는 사람에게는 다른 표가 필요하다.
• 살 집을 고르는 데 필요한 것의 절반은 여기 없다 — 통근 시간, 학군, 단지 상태는 통계에 안 담긴다. 이 줄은 값의 조건만 잰다.

판단 이력

왜 보나

• 전세가율은 한 수가 두 방향으로 읽힌다. 올라가면 전세 보증금이 집값에 가까워져 떼일 위험이 커지고, 동시에 「이 돈이면 사는 게 낫다」는 쪽으로 민다. 내려가면 반대다. 그래서 살 사람에게는 이 수가 매매지수보다 먼저다.
• 수급동향은 협상력이다. 100 이 균형이고 그 아래로 내려가면 팔려는 쪽이 많다는 뜻이라 값을 깎을 여지가 생긴다. 값이 얼마인지가 아니라 지금 누가 아쉬운지를 재는 자리다.
• 제도가 예산 상한을 정한다. 가격이 아니라. 값이 10% 빠져도 한도가 20% 줄면 살 수 있는 집은 오히려 비싸진다. 이 셋은 값으로 안 와서 사건으로 걸었다 — 지정 여부는 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)과 서울시 고시, 대출 규제는 금융위 발표, 세제는 기획재정부 세법개정안에서 확인한다.
• 토지거래허가구역이 먼저다. 지정되면 매수에 실거주 의무가 붙어 전세 끼고 사는 길이 막힌다. 전세가율을 아무리 봐도 이게 막혀 있으면 셈이 통째로 달라진다.
• 거래량은 가격보다 먼저 움직인다. 매물이 소화되고 있나, 내가 본 물건이 다음 달에도 있을 물건인가를 잰다. 지수는 거래가 마른 달에도 호가로 채워져 하방에 둔하다.
• 전월세전환율은 전세를 못 구했을 때의 값이다. 보증금을 월세로 바꿀 때 붙는 비율이라, 오르면 월세로 밀리는 대가가 커진다. 전세와 매매만 견주면 실제 선택지 넷 중 둘이 빠진다.
• 중위가격을 쓴다. 평균이 아니다. 평균은 초고가 몇 건에 끌려간다. 예산을 대 보려면 가운데 값이라야 한다.
• 원문 그대로의 단위를 쓴다. 중위가격은 만원/㎡ 로 온다. 평으로 바꾸거나 84㎡ 를 곱해 「한 채 얼마」로 만들지 않는다 — 그 순간 우리가 만든 수가 된다.

사람이 확인하는 것

토지거래허가구역 지정 내역